"הייתי כבר לא פעם במצב של עצירת פעילות של החברות שלי, בשל התנהלות המדינה ואני אומר לכל מי שמחפש את הפתרון למשבר הדיור, צריך אומץ גדול לצאת כנגד הספסרים שמנהלים את שוק הקרקעות ושם טמון המפתח לטיפול במשבר הדיור", כך בפתיחות מסמן יזם הנדל"ן והקבלן אילן גורדו את הדרך לעצירת השתוללות מחירי הדירות שהפכה למכת מדינה בשנים האחרונות.
גורדו, מיזמי הבנייה מהוותיקים שפועלים כיום בירושלים ובסביבתה ראה כבר הכל. ממרומי 40 שנותיו כקבלן ויזם אפשר לראות, כך הוא מסביר, שהמשברים הגדולים של הענף הזה נולדו בממשלות והסתיימו כשממשלות החליטו לטפל בהם, כדבריו. בשנים האחרונות הוא מסתכל על שוק הבנייה והתשתיות מלמעלה – כגזבר ואחד ממובילי התאחדות הקבלנים בוני הארץ שהיא הארגון המייצג את הקבלנים מול הממשלה והרשויות המקומיות וממלא מקום יו"ר ארגון הקבלנים של ירושלים והסביבה שפועל לקידום הבניה בעיר מול העירייה ושאר הגופים הציבוריים בעיר. שתי העמותות הללו מנהלות מאבקים להגנה על החברות בענף הזה ומניעת קריסתם של קבלנים, לצד קידום חקיקה והחלטות שמאפשרות לבנות יותר הרבה ויותר טוב, כך הוא מספר.
בוא נתחיל בסוף, המחירים ירדו או יעלו בהמשך השנה?
"אני יכול לומר שהממשלות האחרונות באמת חיפשו פתרונות אבל הן השקיעו את עיקר המאמץ והכסף בפתרונות חלקיים לכן לא נראה בקרוב שינוי דרמטי בהיקף משבר הדיור ולא נראה ירידה מהותית של מחירים. אשמח אם שר השיכון הבא יבין שההשקעה צריכה להיות בצד הנכון, צד היצע הדירות, כי זינוק בצד ההיצע יאפשר עצירה של המשבר הזה".
"אני מביט על ההתנהלות של שרי שיכון ואוצר, אלה שכן הצליחו לעשות שינוי ואני אומר לכם, המפתח לעצירת הטירוף בתחום הדיור נמצא בידיים שלהם. זה ברור היום לכל מי שבדק את ההיסטוריה. תראו מה קרה כשלא היתה ברירה כמו בתקופות שאחרי מלחמות או בתקופות של עליות גדולות. תמיד מצאו פה הממשלות פתרונות. אנחנו עכשיו, כולנו אחרי משבר ארוך שנים שקיבל לצערי עוד דלק בגלל הקורונה והמלחמה באוקראינה. העולם כולו מלקק את הפצעים של התהליכים האלה ואנחנו איתו, אבל אצלנו אין זמן ואין למקבלי ההחלטות פריבילגיה להתעלם מהמצוקה של הציבור וענף הבנייה והתשתיות. כולנו חייבים להעזר האחד בשני ולטפל במשבר הזה. אנשים צריכים בית וישראל לא יכולה לוותר על צעריה רק בגלל שלא יוכלו לשכור או לקנות דירה".
אם תמיד היו משברים כאלה, למה בכלל החלטת להפוך ליזם וקבלן?
"באנגלית יש פתגם יפה שאומר, 'המקצוע בחר אותי'. אני דור שני בענף ובני הדור הקודם לא ממש השאירו לי ברירה, הבנתי די בהתחלה כאדם צעיר שזו דרך חיים שתסלול לי עתיד טוב. כן, ידעתי שיש בתחום הזה סיכונים גדולים אבל תמיד האמנתי שאם אעבוד קשה, אצליח והוכחתי את זה שאני נולדתי לכך, להיות בעל הזכות לבנות את הארץ ואת חיזוק בניית ירושלים"!
מתי הרגשת שעשית את זה – שאתה מצליח להגשים את המטרה שלך?
"זה היה בפרויקט בראשון שבו הצלחתי לייצר פתרון מגורים לכאלה שהבית נלקח מהם. זה לא קורה הרבה ליזמים וזו הצלחה ענקית בעיני. בשנת 1993 הובלתי וביצעתי את פרויקט "גבעת משואה". זו היתה הפעם הראשונה שבה זכיתי לקחת חלק בפרויקט משמעותי לעיר ירושלים. בנינו שם 12 דירות שיזמנו ופרויקט שבו שימשנו קבלני ביצוע ל-140 דירות נוספות עבור הממשלה. מדובר באיזור שבו התגוררו מפוני עיר גנים, איזור מצוקה עם אוכלוסיית קשת יום בקרבת גבעת משואה. האיזור הפך לאחת השכונות המובילות בירושלים בהובלה שלנו, היזמים שפעלו שם. לא הסתפקנו שם בלבנות בתים, עשינו מהמקום איזור מפותח ומקום להתגאות בו. בנינו 80 יחידות דיור בירושלים לדיור בר השגה, וגרמתי לכך ש- 40 זוגות צעירים יישארו בירושלים. כמו כן, זכיתי להיות בין היזמים הראשונים שבנו את שכונת הר חומה בשיא האינתיפאדה".
אז בוא תסביר לנו איך באמת אפשר לעצור את מחירי הדירות?
"קודם כל מי שנוגע בענף הזה בצד הרגולטורים נוטה הרבה פעמים לחשוב שאפשר לייצר שינוי בשוק הדיור כשעוצרים את הרוכשים. זה לא עבד וזה לא יעבוד כל עוד יש פה עליה מתמדת ומהירה מאוד במספר דורשי הדירות. דה פקטו, אנחנו בגידול טבעי מהמהירים בעולם עם תוספת של לפחות 40 אלף משקי בית למשק בכל שנה. זה קצב כבר עשרים ומשהו שנה שברובן לא בנו פה אפילו חצי מזה בכל שנה. כלומר, אנחנו במינוס ענק של היצע דירות מול הצורך האמיתי. קראתי כל מיני דברים שכתבו כל מיני 'חכמים' שהבטיחו לציבור שיהיו מספיק דירות לכולם גם בעתיד. אז תשכחו מזה, בקצב הנוכחי של 50-60 אלף דירות שמתחילים לבנות בארץ בכל שנה, אנחנו שומרים על מחסור קבוע של מעל 200 אלף דירות. כדי להגיע למספרים הגיוניים שיענו על חלק גדול מהצורך, אפילו לא על כולו, הממשלה חייבת למכור את כל הקרקע המתוכננת למגורים שיש לה כעת ועוד להוסיף על זה – אני מדבר על שטח ל-200 אלף דירות לפחות שצריך למכור מיידית ועוד 100 אלף בהמשך. אם זה יקרה, כל היזמים והקבלנים יכלו להשתתף בבנייה בו זמנית והמלחמה על הקרקע תסתיים לשנים. המלחמה הזו, היא הסיבה המרכזית לעליות מחירי הקרקע שמייצרות את זינוק מחירי הדירות".
למה דווקא קרקע היא הסיבה, אומרים שחסרים עובדים ושלוקח זמן לאשר תוכניות בנייה, זה לא יותר בוער?
"כל הנושאים האלה מצריכים פתרונות אבל הכל מתחיל בקרקע תרתי משמע. הרי מחיר הקרקע מהווה מעל 40% ממחיר הדירה. אם תפחית במחיר הקרקע דרמטית תקבל תוצאה מיידית במחיר הדירה. זה חשבון פשוט והוא תמיד מתנגש בשאיפות של הפקידות שמנהלת את הקרקע. אני מזכיר שמעל 90% מקרקעות המדינה שייכות לממשלת ישראל ומנהלות על ידי קבוצת פקידים ברשות מקרקעי ישראל. הגיעה השעה לעשות בזה סדר. ההצעה שלנו בהתאחדות הקבלנים למדינה היא לפרק את רמ"י ולהפוך אותה לקבוצת גופים אזוריים שינוהלו על ידי השוק הפרטי. אני משוכנע שהמדינה תמשיך להרוויח מהקרקע הון עתק אבל שזה יעשה בצורה מושכלת שתחובר לצרכים האמתיים של הציבור והמשק. בכלל ההחלטה לאפשר שילוב של פעילות עסקית עצמאית במערכות שנוהלו על ידי המדינה היא כמעט תמיד הצלחה".
במצב הנוכחי אתה ממשיך לבנות?
"כמובן. אין לי ארץ אחרת ואין לי מקצוע אחר. אני חייב להמשיך לבנות את המדינה הזו כמו כל חברי הקבלנים כי אין לנו ברירה אחרת ואני יזם וקבלן שכמו הרבה חברים שלי למקצוע מפעיל מערכת שמספקת פרנסה להרבה מאוד בתי אב ואין לי ברירה אחרת.
כפי שאמרתי, חיזוק ובניית ארץ ישראל וירושלים זה משאת חיי!"
כרגע אני מעורב בבניית 104 יחידות דיור בשכונת גילה בירושלים ופרויקט נוסף בגבעת המטוס. השכונה מתוכננת להיות שכונה איכותית בקרבת האיזור ההיסטורי של ארנונה, מלחה וגילה. חיכינו שנים להשלמת התכנון הראשוני. וזה פוגש דברים ששאלת קודם על הבירוקרטיה. אז זו בהחלט עוד בעיה קשה שיש לטפל בה בדרך לפתרון מלא של משבר הדיור. אנחנו מחכים שנים להשלמת אישור תוכניות ואז עוד שנים לקבלת היתרי בניה. זה אבסורד וזה צריך להסתיים. אני איש בשורות בעניין הזה כי לאחר שנים של המתנה ההתאחדות הצליחה להביא לאישור חוק רישוי עצמי שבו אדריכלים יחליפו את המערכת שמספקת היתר בניה של המדינה כמו שנהוג ברוב העולם המערבי. פחות בירוקרטיה והרבה יותר יציבות עסקית שתובטח למי שבונה ולמי שקונה את הדירה".
אתם הקבלנים מדברים המון על חשיבות ההתחדשות העירונית, יש בזה באמת סיכוי להצלחה גדולה?
"תשמע, תמ"א 38 היתה מקפצה להבנה של כולם, ממש כולם פה, שאין דרך טובה יותר מהתחדשות עירונית כדי לקדם את הערים. היא תשנה בשנים הקרובות ותעודכן כפי שהחליטה הכנסת היוצאת אבל עוד יש לעשות בה שינויים נוספים שיאפשרו גם התחדשות נרחבת של ישובי הפריפריה כי בנתיים שם לא ממש כדאי לבצע פרויקטים כאלה.
זה נכון שהרבה יותר קל ולפעמים גם יותר זול לבנות על קרקע חדשה, אבל היתרון של התחדשות עירונית הוא לא רק בצד הכלכלי, הוא גם כלי לשינוי חברתי ותרבותי עמוק שנדרש ברוב הערים בישראל. אנחנו חייבים לנצל את הקרקע שעליה בנייה קיימת כי אנחנו צומחים בקצב מהיר מאוד ולא תישאר לנו קרקע לכולם אם לא נעשה את הדבר הנכון ונחדש את הערים ונבנה אותן לגובה. התמונה המפחידה שמציירים פה של גוש בטון מהדרום עד הצפון בלי שטחים פתוחים וירוקים תהיה אמיתית, אם לא נתכנן קדימה ונכון ואם לא נעשה התחדשות עירונית. מעבר לזה אסור לשכוח. התחדשות עירונית מצילה חיים. היא אמנם נולדה לעניין הגנה מרעידת אדמה אבל בימים אלה הרי קבלנו תזכורת שוב על כמה חשוב שיהיו פה לכולם ממ"דים והתחדשות עירונית זו הדרך. אסור לשכוח את הזקנה שמתקשה לרדת למכולת מהדירה בקומה שלישית בבניין מוזנח שעד שלא הפכנו את ההתחדשות העירונית למקובלת, אף אחד לא זכר אותה. בזמן האחרון, רואים רשויות שמתעוררות ומבינות שיש להרוס מבנים ביוזמה לפני אסון".
דברנו על מכירה המונית של קרקע לבנייה, על הפרטת רשות מקרקעי ישראל, על הרחבת ההתחדשות העירונית, מה עוד חסר כדי שמחירי הדירות ירדו?
"אם כל הנושאים האלה יטופלו נהיה במצב הרבה יותר טוב. לצידם חובת המדינה לעסוק סוף סוף בהרחבת ההכשרה המקצועית וההכשרה בתחום הבטיחות, אחרי שנים של הזנחה. אנחנו בהתאחדות יחד ההסתדרות פועלים דרך קרן שלנו במקומות האלה שהמדינה שכחה. אנחנו במחסור אדיר של עובדים מכל הסוגים והכי גרוע המצב בתחום ניהול הבנייה. הממשלה חייבת לסייע בזה. בנוסף, חובת הממשלה הבאה להמשיך את ההשקעה בתשתיות והרחיב אותה לרמות של מדינות ה-OECD כי בלי תשתיות אין דיור ואין מקומות עבודה ואין פתרונות תחבורה ואין צמיחה. נדרשת השקעה אדירה כוח אדם מקצועי ברשויות המקומיות שהפך לחסם מסוכן של בנייה ולא פחות חשוב, חובת המדינה לאפשר לשוק הפרטי לקחת על עצמו יותר ויותר פרויקטים ציבוריים בתחומי הבניה והתשתיות. יחד, כל אלה יעשו את השינוי".
גורדו מסכם אם מעט יותר אופטימיות: "התהליכים שהביאו את המשבר בדיור ובתשתיות הם כולם מבית היוצר של המדינה. תראו איך עכשיו, בעקבות המלחמה באוקראינה זינקו בעשרות ומאות אחוזים מחירי חומרי הבנייה והמדינה מסרבת לתקצב את הזינוק ודורשת מקבלנים שבונים בניה ציבורית ותשתיות לספוג אותה. אנחנו מדברים על הליך שמחסל קבלנים וחברות בנייה. אפשר אחרת. בעולם המערבי רוב המדינות תומכות בקבלנים ומעודדות אותם ולא רואות בהם אויבים אלה שותפים. היו פה ממשלות בעבר שהסתכלו ככה על הענף שלנו והם אלה שהביאו לצמיחה היפה ביותר של הכלכלה הישראלית – בגלל שענף הבנייה ותשתיות הוא הקטר שמוביל את הכלכלה שלנו. כמו שהוא יכול לפגוע עמוק בכל כיס של כל אזרח, הענף הזה, כשהוא עומד במשימות שלו בעזרת הממשלה, מביא לשגשוג אישי של כל אחד פה ואת זה אסור לשכוח".
"כולי תקווה שכבר בממשלה הבאה יבוא שר שיכון שיבין שביחד עם התאחדות הקבלנים, אנו יכולים להיות הפתרון ולא הבעיה, וככל שהשיתוף פעולה מול הרגולטור יהיה משותף יהיה הרבה יותר קל להגיע לפתרונות.
אין לי ספק שבמשבר ארוך ומורכב בענף קבלן צריך ניתוח לב פתוח ולא כדור אקמול מידי פעם ופעם".