קניית דירה או השכרת דירה - מה עדיף?

ישראל היא אחת המדינות המובילות בעולם המערבי בשיעור הדירות שבבעלות דייריהן. בין אם בגלל לחץ סביבתי, לחץ של ההורים, או המורשת היהודית שמקדשת את הבית הפרטי - כמעט כל זוג צעיר שני קונה לעצמו דירה מיד אחרי החתונה. ואם לא, אז מייד בסמוך להרחבת המשפחה.

אם בעבר הלא רחוק נחשבה רכישת דירה כצעד של חיזוק הביטחון האישי והמשפחתי, הודות לעובדה שמחירי הדירות ידעו כמעט תמיד רק לעלות ובכך בעצם גם לשמור על ערך ההשקעה, הרי שסברה זאת החלה לאבד מכוחה, כתוצאה מירידת מחירי הדירות בין השנים 1996-2005 לצד ירידה חדה בשער הדולר.

למעשה, אפילו ב-2006, שבה מחירי הנדל"ן רשמו קפיצת מדרגה בחלק מהאזורים, נותרו עדיין אזורים שבהם המחירים לא עלו כלל. במקומות אחרים, שבהם מחירי הנדל"ן נקובים בדולרים, הם עלו רק מבחינה אופטית, כדי לפצות על ירידה של כ-10% שנרשמה בשער הדולר. כלומר, לא כל רכישת נדל"ן תצדיק את עצמה לטווח ארוך. אם נשווה השקעה בדירה להשקעה מושכלת במניות או בקרנות נאמנות, די ברור שלטווח הארוך הדירה תתברר כעסקה מוצלחת פחות.

שכירות או משכנתא? (צילום: minkymonkeymoo-cc-by)

השקעה בדירה עלולה גם למנוע מכם לממש הזדמנויות השקעה טובות שנקרות לעתים במהלך החיים. כאשר זוג צעיר משקיע את כל הונו בנדל"ן, זו עשויה אולי להתברר כהשקעה סבירה ואפילו טובה. אך כמו כל השקעה פיננסית, היא תהיה תלויה מאוד בתזמון, ביכולת הפיננסית - ובמזל.

מהם יתרונות השכירות?

מעבר לכדאיות הכלכלית, לפעמים, בשכירת דירה, כשאתם גרים בשכירות אתם גמישים הרבה יותר: פעמים רבות אתם יכולים להרשות לעצמכם דירה מרווחת יותר, או במיקום מרכזי יותר, לעומת האפשרות שלכם לקנות דירה כזו. כמו כן, אתם יכולים להחליט מתי לעבור לדירה גדולה או קטנה יותר בקלות יחסית, ולהתאים את תנאי החיים שלכם ליכולתכם הכלכלית במהירות ובהשקעה נמוכה בהרבה מאשר החלפת דירה שקניתם.

אם כן, מה נכון יותר לעשות? לקנות דירה או לשכור דירה?

לרובו המכריע של הציבור בישראל, ובעיקר בקרב זוגות צעירים, אין את ההון הנדרש לרכישת דירה בלא לקיחת משכנתא, ומכאן שיש לבחון את עלות המימון של המשכנתא. מנגד, מגורים בשכירות מאפשרים השקעה של ההון העצמי שלנו באפיקי השקעה שונים בעלי תשואה משתנה.

נכון, אם אתם קונים את הדירה, אחרי תום המשכנתא היא בבעלותכם - מה שלא קורה כשאתם שוכרים. מצד שני, לאורך הדרך אתם חשופים להרעה במצבכם הכלכלי, שעלולה לגרום לכם נזק כלכלי ניכר. אם הייתם משקיעים את כספכם בחוכמה באפיקי ההשקעה השונים למשך 20-25 שנים (אורך חיי משכנתא) ובמקביל חיים בשכירות, סביר להניח שבתום התקופה כספכם היה צובר כמות רווחים גדולה בהרבה מגובה המשכנתא. מנגד, בהחלטה על קניית דירה באמצעות משכנתא המשמעות היא תשלום ריבית גבוהה מאד לאורך הרבה מאד שנים בעבור נכס שערכו העתידי לא ידוע.

בתרשים הנ"ל ניתן לראות שתי משפחות דומות שלהן חיסכון של 100 אלף דולר, וגרות בשתי דירות זהות ששוות 200 אלף דולר. משפחה אחת גרה בשכירות ומשלמת 3,000 שקל בחודש. המשפחה השנייה בחרה לקנות את הדירה, והשתמשה לשם כך בחיסכון וגם נטלה משכנתא של 100 אלף דולר ל-13 שנים בריבית של 5%. גם המשפחה השנייה משלמת 3,000 שקל בחודש - להחזר המשכנתא.

שתי המשפחות משלמות אותו סכום. ההבדל הוא שלמשפחה שגרה בשכירות נותר חיסכון של 100 אלף דולר, שיכול לקבל, נניח, תשואה של 8% בשנה שזו תשואה סבירה על תיק השקעות מגוון ומפוזר. התשואה על החיסכון שווה 33 אלף שקל בשנה - כ-2,750 שקל בחודש. כלומר, החיסכון מממן את שכר הדירה כמעט במלואו.

לחילופין, 100 אלף דולר שנהנים מתשואה ממוצעת של 8% בשנה, יהפכו אחרי תשע שנים ל-200 אלף דולר, כלומר לנכס פיננסי ששווה לדירה חדשה. זה אחרי ששכר הדירה "נזרק לפח" כביכול מדי חודש.

להמנע מהחלטה פזיזה (תמונת הדמיה)

אנשים רבים שקונים דירה לא מודעים לכך, אבל בשנים הראשונות לתשלום המשכנתא מרכיב החיסכון קטן מאוד. התשלומים של השנים הראשונות פורעים בעיקר את הריבית, ולא את הקרן. מי שנוטל משכנתא של 500 אלף שקל ל-20 או 25 שנה, ומעוניין לפרוע אותה אחרי חמש שנים של תשלומים חודשיים, יגלה שעליו להחזיר לבנק כמעט את מלוא ההלוואה. וזה גם בשנים שבהן אין אינפלציה (שמתווספת לריבית). המרכיב של החזר קרן המשכנתא מתחיל להיות משמעותי רק אחרי שמונה עד עשר שנים. עד אז משלמים לבנק בעיקר את הריבית.

האם זה אומר שהתשלומים של השנים הראשונות נזרקו לפח? לא, זה פשוט אומר שהחלפתם את תשלום שכר הדירה בתשלום הריבית לבנק.

לסיכום קחו כלל אצבע פשוט וברור: ככל שיש לכם פחות הון עצמי (כמה עשרות אלפי דולרים שאתם מביאים מהבית), כך אתם נזקקים למשכנתא גבוהה יותר, וכך גדלה הכדאיות של שכר הדירה כאלטרנטיבה זולה יותר.

בנוסף, כמו תמיד, כל שיקול כלכלי הוא אינדיבידואלי. עם זאת, חשוב שלא תרוצו לקנות דירה רק כי ככה נהוג בארץ: עשו חישוב כלכלי נכון, בחנו היטב את כל הגורמים ורק אז תחליטו. עדיף לחכות קצת מלהסתבך בהשקעה שגדולה עליכם.

הכותב הוא מנכ"ל ספרינט השקעות