מלכודות ההסתמכות על זיכרון דברים

כמעט בכל עסקת מקרקעין הלקוח מתקשר אליי ומודיע שהמתווך או הצד השני לוחץ עליו לחתום על זכרון דברים. אני ממש מבינה את הדחף המאוד אנושי הזה, להסיר את הספק. לדעת שהעסקה סגורה. את הפרטים הקטנים כבר יסגרו עורכי הדין ביניהם.

זכרון דברים עשוי להיראות כמו קיצור דרך נוח, אך לעתים קרובות, אם זכרון דברים אינו מבשיל לכדי חוזה, הוא אינו מספק את ההגנה המשפטית והבהירות הנדרשות בעסקת מקרקעין . 

בהתאם לפסיקה, "זיכרון דברים" לעתים עשוי להיות מוכר כחוזה בעל תוקף מחייב, ולעתים עשוי להיות מוכר רק כ"חומר גולמי" בלתי מחייב במשא ומתן לכריתת חוזה, והכל על פי הנסיבות.

אחת הבעיות העיקריות הנובעת מחתימה על זיכרון דברים הוא חוסר הבהירות והמסוימות. שלא כמו חוזים, המתארים בקפידה את התנאים וההגבלות, זיכרון דברים הוא מטבעו קצר וכללי.

במקרים רבים פרשנויות סותרות של זיכרון דברים הביאו למאבקים משפטיים יקרים

אי בהירות זו עלולה להוביל לאי הבנות ולמחלוקות בין הצדדים. במקרים רבים פרשנויות סותרות של זיכרון דברים הביאו למאבקים משפטיים יקרים. לדוגמה, חילוקי דעות לגבי אחריות לתיקונים, גבולות המקרקעין או מחיר הרכישה המוסכם, נוצרו עקב היעדר תנאים מפורשים בזיכרון דברים.

כאשר בתי המשפט נדרשו לשאלה האם זיכרון דברים מחייב את הצדדים, חוסר המסוימות עלול להוות מכשול: "עובדה כי הצדדים התכוונו בדעתם מבחינה סובייקטיבית לכרות חוזה אינה מספקת אם המסמך עליו חתמו, אותו כינו "זיכרון דברים", אינו מפורט או מסוים דיו בכדי ליצור "חוזה" [ציוני ואח' נגד שגיא ואח' 69381-09-16 מחוזי חיפה]

חשבת שסגרת את הפינה-ובראש שלך העסקה סגורה, אבל כאשר בית המשפט נדרש לסוגיה-הוא חולק עליך!

נראה כי אחד המבחנים העיקריים למתן תוקף לזיכרון דברים הינו בחינת כוונת הצדדים-רצינותם לסגירת עסקה ובלשון המשפטית "גמירות הדעת" של הצדדים.

"בכל הנוגע לדרישת גמירות הדעת, זו נלמדת על פי תוכן המסמך - ובכלל זה לשונה של "נוסחת הקשר" המגדירה את היחס בין זיכרון הדברים לבין החוזה המפורט העתיד להיחתם כמו גם על פי התנהגותם של הצדדים במהלך, לפני ואחרי חתימת זיכרון הדברים [ע"א 9255/11 דניאל נ' פלונית ואח']

שלא כמו חוזים, ייתכן שזיכרון דברים לא יציע את אותה רמת הגנה משפטית לצדדים המעורבים בעסקאות מקרקעין. חוזים מנוסחים בדרך כלל על ידי עורכי דין, מה שמבטיח שהזכויות והחובות של כל צד מוגדרות בבירור וניתנות לאכיפה משפטית. 

לעומת זאת, בזיכרון דברים חסרים לעתים קרובות הוראות ואמצעי הגנה מכריעים, מה שמותיר אנשים חשופים לסיכונים פוטנציאליים. לכל צד המתקשר בעסקת מכר יש את הדגשים החשובים עבורו "תנאי בלעדיו אין", אם זה מצב הנכס, מיקום הנכס, גודל הנכס, מועדי תשלום, גמישות במסירה, מועד מסירה, מחוברים ועוד ועוד. זיכרון דברים סטנדרטי, אינו נותן מענה לכל הבעיות הספציפיות בכל עסקה.

אכיפת זכויות ויישוב סכסוכים הופכים למאתגרים יותר כאשר זיכרון דברים הוא המסמך השולט 

עסקאות מקרקעין הינן תהליכים מורכבים שלעתים קרובות נתקלים בהם בבלת"מים. זיכרון דברים, מעצם טבעו בהיותו מסמך קצר ותמציתי לעתים קרובות אינו מתייחס למקרים הללו, מה שמותיר את הצדדים חשופים לנסיבות בלתי צפויות. צדדים המסתמכים אך ורק על זיכרון דברים עלולים להיתקל בבעיות הקשורות לסילוק משכנתא, קבלת משכנתא, בעיות ברישום הזכויות או קבלת אישורים נדרשים.

אכיפת זכויות ויישוב סכסוכים הופכים למאתגרים יותר כאשר זיכרון דברים הוא המסמך השולט היחיד בעסקת מקרקעין. אם הצדדים מגיעים לכדי עימות משפטי עלולים להיווצר קשיים בהוכחת טענותיהם ובהגנה על האינטרסים שלהם בשל היעדר הסכם פורמלי. 

כאשר מתעוררות מחלוקות, נטל ההוכחה מוטל על הצדדים המעורבים, וללא חוזה מקיף, קביעת התנאים וההתחייבויות המוסכמים הופכת למפרכת. זה יכול להוביל למאבקים משפטיים ממושכים ולהפסדים כספיים ניכרים.

כאשר אדם חותם על הסכם מכר מפורט, ברורים לו כל הפרטים. הציפיות מכל צד הינן כמפורט בהסכם המכר. היעדר הסכם מכר מחייב את בתי המשפט להשלים פרטים מתוך מה שלדעת מקובל בתום או מתוך חקיקה, גם אם זה רחוק מאד מכוונת הצדדים בעת החתימה על זיכרון הדברים.

זוהי מלכודת שאתה יודע איך אתה נכנס ולא יודע אם ואיך תצא

עיון בפסיקה מעלה כי על מנת לאכוף זיכרון דברים כאשר יש גמירות דעת של הצדדים בוחנים את האפשרות להשלים את הפרטים על פי כללי הפסיקה.

"היעדר מסוימות לא ישמש עילה לצד לחוזה להשתחרר מחיוב שנטל על עצמו מתוך גמירת-דעת אם ניתן לתת לחיוב פירוש נאות המאפשר לקיימו, ובאין אפשרות כזאת, אם ניתן להשלימו על יסוד מנגנוני השלמה הקבועים בחוק ובפסיקה. " ע"א (חי') 2202-04-11 פני סמדג'ה נ' לאוניד טרגר

כדאי להתרחק מזיכרון דברים כמו מאש! זוהי מלכודת שאתה יודע איך אתה נכנס ולא יודע אם ואיך תצא ממנה. מחד גיסא לא בטוח שבית המשפט יסכים לאכוף את זיכרון הדברים שלך, ומאידך גיסא ישנם מקרים שבית המשפט רואה בזיכרון הדברים הסכם אכיף אולם יכול להיות שכבר לא תכיר כלל את העסקה משום שבית המשפט יצק בו תוכן שכלל לא חלמת עליו.

הכותבת, עורכת דין מירי וינברגר, עוסקת כבר למעלה מ-30 שנה בייצוג בעסקאות מקרקעין