מה יעלה בגורל רוכשי הדירות של פרי נדל"ן? המומחה מסביר

ברקע הרצח הטראגי של יזם הנדל"ן אלדד פרי ז"ל, עלתה שוב לכותרות סוגיית קבוצות הרכישה וחדלות הפירעון. עו"ד דודי נהיר עושה סדר במושגים ובהיסטוריה שלהם ומסביר איזה זכויות יש לרוכשי הדירות בהליכים אלו

עו"ד דודי נהיר 20/10/21 14:21 יד בחשון התשפב

בניה בשטח, צילום: shutterstock
בניה בשטח, צילום: shutterstock

בשבוע שעבר נרצח יזם הנדל"ן אלדד פרי ז"ל, שהיה אחד מהפעילים הבולטים בשוק קבוצות הרכישה בעשור האחרון, וגם עסקיו, כמו עסקים נוספים לפניו, קרסו והגיעו למצב של חדלות פירעון. למה זה הפך להיות כל כך נפוץ ואיפה זה התחיל. 

מה זה בכלל הליך חדלות הפירעון?

הליך חדלות הפירעון הינו הליך שנועד להפקיע מידי אדם או חברה שאינם יכולים לשלם את חובותיהם, את השליטה בהתנהלותם הכלכלית.

להליך משפטי של חדלות פירעון ישנן שלוש תכליות: האחת, להביא ככל האפשר לשיקומו הכלכלי של החייב – בין אם מדובר בחברה ובין אם מדובר באדם פרטי. השנייה, להשיא את שיעור החוב שייפרע לנושים, דהיינו שנושי החייב יקבלו את הסכום המרבי שניתן לקבל במסגרת הליך חדלות הפירעון. התכלית השלישית מתייחסת רק לחייב שהוא אדם פרטי והיא לקדם את שילובו מחדש של חייב שהוא יחיד במרקם החיים הכלכליים.

יוצא אפוא, כי הליך חדלות הפירעון מנסה לאזן בין זכויות הנושים של החייב, אשר חלקם לא יזכו לראות את מלוא החוב משולם להם, לבין הרצון לאפשר לאדם פרטי להתגבר על משבר כלכלי שפקד אותו ולחזור לשגרת חיים פרודוקטיבית ופעילה.

לשם השגת תכלית זו, החל מפתיחתו של הליך חדלות הפירעון מוצא צו עיכוב לכל ההליכים השונים שמתנהלים כנגד החייב וכל ההליכים הנוגעים לחובותיו מתנהלים מרגע זה תחת מטריה אחת, בבית המשפט של חדלות הפירעון, אשר רואה את התמונה הכוללת.

לפי חוק חדלות הפירעון החדש, אשר נכנס לתוקף בספטמבר 2019, הליכי חדלות פירעון של יחיד מתנהלים בלשכות ההוצאה לפועל או בבית משפט השלום (בהתאם לגובה החוב) והליכי חדלות פירעון של תאגיד מתנהלים בבית המשפט המחוזי.

עקרון-על שלאורו מתנהלים כל הליכי חדלות הפירעון הינו עקרון תום הלב של החייב. גם חובותיו של החייב צריכים היו להיווצר בתום לב (ללא כוונת מרמה וכיוצא בזה) וגם התנהלותו בהליך חדלות הפירעון נבחנת כל העת והתנהלות שאיננה בתום לב יכולה לגרום לביטולו של הליך חדלות הפירעון וביטול עיכוב ההליכים, ובכך להעמיד את החייב בפני דרישות תשלום של מלוא חובותיו על ידי כלל הנושים.

מה זה בכלל חדלות פרעון? צילום: shutterstock

בהתאם לתכליות של החוק, עם פתיחת ההליך בוחן בית המשפט מהי הדרך המיטבית לתשלום החלק המרבי של החובות לנושים – האם בדרך של שיקום הכלכלי של החברה או בדרך של פירוק החברה, וביחס לחייב שהוא יחיד, ישנה תקופת ביניים בו נקבעת תכנית לשיקום כלכלי של החייב אשר לאחריה הוא יקבל הפטר מיתרת החובות שלו ויוכל לצאת לדרך חדשה.  

דיני הקדימה בהליך חדלות פירעון

הליכי חדלות הפירעון אינם תומכים בטענה ש"כל האנשים נולדו שווים". בדיני חדלות הפירעון ישנו מעמד שונה לבעלי חוב שונים, בהתאם לסדרי הקדימות שנקבעו בחוק:

ישנם את הנושים המובטחים – אלה שמחזיקים בבטוחות לתשלום החוב שלהם והם זכאים לקבל את מלוא החוב המובטח לפני כל הנושים האחרים. ישנם את הנושים בדין קדימה – אלה שהמחוקק סבר כי יש להם את חובותיהם במלואם לפני שמשלמים לנושים הרגילים. וישנם נושים רגילים – אלה אשר החייב חב כלפיהם חוב כספי אך אין להם שום בטוחה או מעמד מיוחד מכוח החוק.

במרבית הליכי חדלות הנושים הרגילים מקבלים אחוז קטן מהחוב שלהם, וישנם מקרים בהם לאחר תשלום החובות בדין קדימה לא נותרים כספים בקופת הנשייה לצורך תשלום החובות לנושים הרגילים.

זכויות רוכשי דירות בהליכי חדלות פירעון

קריסתה של חברת חפציבה הביאה לשינוי ניכר בכל הנוגע להגנה על רוכשי דירות מקבלנים אשר נכנסו להליך של חדלות פירעון.

לאחר קריסת חברת חפציבה וכלקח מהנזק האדיר שנגרם לרוכשי הדירות מקרה זה, בוצעו מספר תיקוני חקיקה, ביניהם מספר תיקונים בחוק המכר (דירות)  (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה-1974. במסגרת תיקונים אלה הוגבר הפיקוח על הליכי מכירת הדירות מקבלנים ונקבעה החובה להעניק שכבת הגנה ראויה לרוכשי הדירות. בין היתר נקבעה החובה של הקבלנים להעניק בטוחות ראויות לכספי הרוכשים וכאשר מדובר בפרויקט שלווה על ידי בנק מלווה חוייב הבנק לנהל את הליווי הבנקאי בחשבון נפרד וסגור.

רוכשים אשר רכשו דירות מקבלנים ופעלו בהתאם להוראות חוק המכר לא ניזוקו באופן מהותי גם במקרים בהם הקבלן נקלע לקשיים או להליך של חדלות פירעון, שכן הבנקים היו נכנסים לנעלי הקבלן ומשלמים את הפרויקט באמצעות כונסי נכסים מטעמם, או שעמדה לרוכשים הזכות לחלט את הערבות הבנקאית במידה והדירה איננה נמסרת להם.

במקרים בהם הרוכשים לא עמדו על זכויותיהם על פי חוק, וכספם לא היה מובטח כראוי, מעמדם בהליך של חדלות פירעון היה כנושה רגיל, וכפי שצויין למעלה - במרבית הליכי חדלות הפירעון הנושים הרגילים זוכים לקבל חלק קטן בלבד מהחוב שלהם, אם בכלל.

קבוצות הרכישה

תיקונים אלה בדין בנוגע לרוכשי הדירות מקבלנים לא חלו על רכישות במסגרת קבוצות רכישה. כתוצאה מכך לקוחות רבים אשר ייחלו להגיע לדירה משלהם בשוק בו המחירים כל העת האמירו עוד ועוד, התפתו להצעות המוזלות של רכישת דירה באמצעות קבוצת רכישה.

מבחינה כלכלית פרויקטים רבים של קבוצות רכישה אכן עמדו במטרה שהציבו לעצמם וסיפקו לחברי הקבוצה דירה במחיר מוזל, אך המחיר שנלווה לכך היה העדר בטחונות, חוסר שקיפות ולעתים אף שליחת יד בכספי הלקוחות על ידי מארגני קבוצות הרכישה.

אלדד פרי ז"ל

אלדד פרי ז"ל צילום: Yonatan Sindel/Flash90

קריסתה של קבוצת ענבל אור, אשר הותירה לקוחות רבים מול שוקת שבורה וחוסר יכולת לקבל חזרה את הכספים ששולמו לטובת חלום הדירה המוזלת, הובילה להקמת ועדה בין משרדית אשר מטרתה היתה לבחון את הצורך בהטלת חובות ומגבלות על מארגני קבוצות הרכישה. דוח זה הוגש לממשלה בשנת 2017 ומסקנתו הייתה כי אין לחסום כליל את האפשרות של קבוצות הרכישה, שכן יש לצורת רכישה זו תועלת כלכלית, אך יש להטיל מגבלות מסויימות על התארגנויות אלה ובעיקר יש להגן על כספי חברי הקבוצה ולחזק את השקיפות של התנהלות קבוצות הרכישה.

מסקנות דוח הוועדה הבין-משרדית גובשו להצעת חוק, אך עקב המצב הפוליטי בישראל בשנים האחרונות הצעת חוק זו לא הבשילה לחוק מחייב. במקביל הוגשו גם הצעות חוק פרטיות בעניין זה אך גם הן לא קודמו.

חובותיו של אלדד פרי 

בכל הנוגע ליזמים עצמם, לרבות אלדד פרי, יש להדגיש כי ישנה הפרדה בין החובות של החברות שהיו בבעלותם לבין החובות האישיים, לרבות חובות מכוח ערבויות אישיות.

התנהלות הליכי חדלות הפירעון של החברות שהיו בשליטת היזמים יימשכו, וכל זכות שהייתה למי מנושי החברות יוותרו על כנן. בעלי התפקיד מטעם בית המשפט ימשיכו לנהל עסקים אלה ובית המשפט יכריע האם טובת נושי החברות הינה לשקם את החברות או לפרקן.

בכל הנוגע להליך חדלות הפירעון האישי, החוק קובע כי עם מותו של חייב אשר כבר היה מצוי בהליך של חדלות הפירעון וכבר ניתן כנגדו צו לפתיחת הליכים, ניהול העיזבון יהיה בכפוף לדיני חדלות הפירעון, אך ההליכים יהיו בדומה להליכים שמתנהלים כנגד תאגיד, דהיינו שתכלית ההליך תהיה השאת שיעור החוב שישולם לנושים ולא שיקומו הכלכלי של האדם הפרטי ושילובו מחדש במרקם החיים הכלכליים.

 

כל האמור לעיל מהווה מידע כללי בלבד ואינו מהווה תחליף לקבלת ייעוץ משפטי פרטני ומותאם בכל מקרה ומקרה, ולפיכך אין להסתמך עליו בכל צורה שהיא. הכותב הינו שותף במשרד עו"ד אורית נהיר ושות', ולשעבר יועץ בכיר למבקר המדינה ונציב תלונות הציבור.

אל תשחקו אותה: כך תוכלו ללמוד בקלות את ההלכה. כל הפרטים >>

כתבות נוספות

/
המשך באמצעות
שכחתי סיסמה
אין לך שם משתמש באתר? צור חשבון
יצירת חשבון חדש

אני מאשר את תנאי השימוש באתר