המוכר או הקונה: מי אחראי לבדוק את הדירה?​​​​​​​

אתם עומדים לפני החתימה על קניית דירה, אך תוהים מה יקרה אם תמצאו לאחר מכן ליקויים שלא ידעתם עליהם. לכן לפני שתחתמו, עליכם להתייעץ עם עורך דין ולהכיר את המושגים "ייזהר הקונה" ו"ייזהר המוכר"

עו"ד דוד נהיר 03/10/21 17:04 כז בתשרי התשפב

חותמים? , צילום: פלאש 90. יוסי זמיר
חותמים? , צילום: פלאש 90. יוסי זמיר

לאחר מסע התלאות של שמעון, אשר כזכור אף נאלץ לחוות פרישה ממשא ומתן ממש בסמוך לחתימה על החוזה, מצא שמעון את הדירה הנבחרת. למוד ניסיון החליט שמעון שעורך דינו, אשר הינו בקיא ובעל ניסיון בתחום המקרקעין, ילווה אותו בהליך הרכישה כבר מתחילת הדרך, ומיד לאחר שביקר בדירה אותה החליט לרכוש יצר קשר עם עורך דינו וביקש ממנו שילווה אותו בכל שלבי העסקה.

למחרת היום נפגשו שמעון ועורך דינו ועברו על מספר נושאים הנוגעים לעסקה. עורך הדין הבהיר לשמעון כי הוא מכבד את ההסכמות הכלכליות אליהן הגיעו הצדדים וכי כל עוד הסכמות אלה מאפשרות את קיום החוזה הוא לא יתערב בכך, אך אם הוא יראה שישנן הסכמות שעמידה עליהן לא תאפשר את קיום החוזה הוא לא יאפשר לשמעון לחתום על חוזה שהוא סבור שעלול להיות מופר. עורך הדין הסביר לשמעון כי למשל המועדים של התשלומים שנקבעים בחוזה הינם תנאים כלכליים במהותם אבל אם הצדדים קובעים לוח תשלומים שאיננו אפשרי ליישום אי עמידה בתנאים אלה תביא להפרת החוזה. על מנת לקבוע לוח תשלומים, יש הכרח להכיר את אופן התנהלות הבנקים למשכנתאות, משך הטיפול בבקשות השונות לרישום או מחיקת משכנתא ועוד. כמו כן, יש להכיר את משך הטיפול של הרשויות בדיווחים השונים ואת המשמעות של כל עיכוב שעלול להיווצר.

לאחר שיצא שמעון ממשרדו של עורך הדין הוא שוחח עם המוכרים והצדדים השלימו את ההסכמות הכלכליות, בהתאם לעקרונות שהתווה עורך הדין לשמעון. לאחר ההגעה להסכמות בין הצדדים הוחלפו מספרי הטלפון של עורכי הדין, ונציג המוכרים שלח לבא כוחו של שמעון את טיוטת ההסכם.

בחלק ההצהרתי של הסכם המכר ציין עורך הדין של המוכרים כי הם מצהירים שהדירה נבנתה כדת וכדין וכי כל האישורים מתאימים ישנם. עוד הצהירו המוכרים, בהתאם לטיוטת ההסכם, שבעבר הייתה בעיית רטיבות בדירה אך הבעיה טופלה לפני כשנתיים ומאז לא חזרה.

הצהרותיו של שמעון כקונה, בהתאם לטיוטה שהועברה על ידי עורך הדין של המוכרים, כללה הצהרה ששמעון בדק את הדירה ומצא שהיא מתאימה לצרכיו וכי הוא מוותר על כל טענה לפגם בדירה וכי הוא רוכש את הדירה במצבה הנוכחי - AS IS.

בשיחה בין עורכי הדין, לאחר ששוחח עם שמעון, הבהיר עורך דינו של שמעון שאין ביכולתו של שמעון לבצע את כל הבדיקות התכנוניות וכי הוא סומך על הצהרותיו של המוכר כי הדירה בנויה כדין. עוד ציין בשיחה זו שהוא יידע את שמעון בנוגע להצהרות המוכרים על הרטיבות שכן מסתבר שבשיחות בין הצדדים עצמם עובדה זו לא צוינה על ידי המוכרים.

ניסיונו של שמעון לימד אותו שלעתים ישנם דברים שעלולים להשתבש (ולפיכך הוא גם ביקש מעורך דינו שילווה את העסקה כבר בראשיתה, כאמור), ולפיכך ביקש הבהרות מעורך דינו לגבי סעיפי ההצהרות.

עורך הדין של שמעון הסביר לו שבעבר היה כלל שקבע שהקונה הוא זה שחייב לבצע את כל הבדיקות על מנת לוודא את מצבו של הנכס שהוא רוכש ("יזהר הקונה"), אך המחוקק הישראלי שינה גישה זו במסגרת חוק המכר וקבע מדיניות שמטילה על המוכר את החובה לתת מצג מלא בנוגע לנכס שהוא מוכר ואת האחריות במקרים בהם הוסתרו פרטים מהותיים ("יזהר המוכר").

עורך הדין של שמעון הוסיף וציין כי במשך תקופה מסויימת התפתחה מגמה בפסיקה של בתי המשפט שהטילו אחריות גם על קונים שלא ביצעו את בדיקות שהיו יכולים לבצע והאחריות לנזקים שנגרמו מהפרת החוזה חולקה בין הצדדים (בניגוד ללשון המפורש של החוק), אך בשנת 2014 קבע בית המשפט העליון בהלכת שיפריס (ע"א 8068/11) שהאחריות בנוגע לליקויים ואי התאמות שהמוכר ידע או היה צריך לדעת עליהם ולא גילה עליהם לקונה מוטלת במלואה על המוכר. עורך הדין אף ציין באזני שמעון שגם במקרה של משפחת שיפריס, הקונים הצהירו שהם בדקו את הדירה למרות שלא עשו כך בפועל, ועדין נקבע שמצד הדין האחריות מוטלת רק על המוכר.

עורך הדין הבהיר לשמעון שכלל זה ("יזהר המוכר") איננו חל ביחס לליקוי שהמוכר הצהיר עליו. לפיכך אם סוגיית הרטיבות מטרידה את שמעון אז יש לבצע את כל הבדיקות לפני החתימה על הסכם המכר או להגיע להסכמות שהמוכר מקבל על עצמו את האחריות על תיקון הרטיבות במידה ותחזור למשך תקופה ממושכת.

למרות ההסבר המפורט הסביר עורך הדין לשמעון שרצוי שהוא יבצע לפחות בדיקות בסיסיות בנוגע לדירה, הן על מנת שהוא יהיה שלם עם הרכישה אך גם מחשש שפסיקה זו של בית המשפט עלולה להשתנות ולכן רצוי שהוא יהיה מוגן.

עורך הדין ציין בפני שמעון שבפסק הדין בעניין שיפריס הייתה מחלוקת בין שופטי בית המשפט העליון, כאשר פסק הדין שקבע את החובה המוחלטת של מוכר ניתן על ידי השופטים סולברג ומלצר, אך השופט רובינשטיין נותר בדעת מיעוט ותמך בחלוקת האחריות בין הצדדים. בפסק דין מאוחר יותר (ע"א 624/13) יישם השופט רובינשטיין את גישתו שיש להחיל גם על הקונה חובות של בדיקה, ואם חובה זו לא קוימה האחריות תחולק בין הצדדים. פסק הדין השני עסק במקרה בו נמכרה דירה על ידי זייפן והרוכש מכר את הדירה לצד שלישי בהסתמך על הערת אזהרה בלבד. במצב זה קבע בית המשפט העליון כי גם לקונה ישנן חובות לבדוק ולברר פרטים בעסקת מקרקעין וכי הוא מונע הנזק היעיל ביותר.

פסק דין השני לא שינה את המצב המשפטי במצבים רגילים, אך עורך הדין סבור שרצוי, כאשר הדבר ניתן, לנקוט בדרך של "אשרי אדם המפחד תמיד" ולוודא את מה שניתן לוודא.

הסבר זה הניח את דעתו של שמעון, ולאחר שביצע מספר בדיקות בסיסיות בנוגע לעסקת המכר החליט לחתום על ההסכם ובשלהי אותו השבוע התכנסו כל הצדדים במשרדו של עורך הדין של המוכרים וחתמו בחגיגיות על הסכם המכר.

 

כל האמור לעיל מהווה מידע כללי בלבד ואינו מהווה תחליף לקבלת ייעוץ משפטי פרטני ומותאם בכל מקרה ומקרה, ולפיכך אין להסתמך עליו בכל צורה שהיא.

הכותב הינו שותף במשרד עו"ד אורית נהיר ושות', ולשעבר יועץ בכיר למבקר המדינה ונציב תלונות הציבור.

כתבות נוספות

/
המשך באמצעות
שכחתי סיסמה
אין לך שם משתמש באתר? צור חשבון
יצירת חשבון חדש

אני מאשר את תנאי השימוש באתר