מה המחיר של פרישה ממשא ומתן ברגע האחרון?

אתם נמצאים בשלב מתקדם של תהליך לרכישת בית והמוכר החליט לחזור בו ללא התראה מוקדמת וסיבה הנראית לעין? למרות שטרם חתמתם חוזה, במקרים רבים החוק עומד לצידכם. עו"ד דודי נהיר מבהיר את התנאים ומסביר את הקשר היהודי

עו"ד דוד נהיר 24/08/21 10:17 טז באלול התשפא

משא ומתן, תתנהלו בתום לב, צילום: shutterstock
משא ומתן, תתנהלו בתום לב, צילום: shutterstock

זוכרים את שמעון מהטור בעניין הערת האזהרה, אז לאחר שהוא קיבל ייעוץ משפטי מעורך דין מנוסה וידוע בתחום המקרקעין הוא החליט לצמצם את הסיכונים שלו ולחפש דווקא דירה שרשומה כבר בלשכת רישום המקרקעין.

בשלב זה יצר שמעון קשר עם מתווך מנוסה באזור בו הוא מעוניין להתגורר ויחד הם החלו לחפש  דירה המתאימה לצרכיו של שמעון. כמו כן פנה שמעון לבנק למשכנתאות וקיבל אישור עקרוני למשכנתא.

יחד עם המתווך ביקר שמעון במספר דירות שאחת מהן מצאה חן בעיניו ותאמה את צרכיו. למחרת נוצר קשר בין שמעון לבין המוכרים של דירה זו על מנת לסגור את התנאים הכלכליים של העסקה. במהלך השיח בין הצדדים התברר כי פער בין הצדדים הן בנוגע לתנאים הכלכליים של העסקה והן בעניין מועד הפינוי איננו ניתן לגישור והצדדים נפרדו איש איש לדרכו.

למחרת ראה שמעון דירה נוספת אשר גם היא תאמה את צרכיו. לאחר שיח קצר עם המוכרים התברר כי ישנה הסכמה עקרונית על המחיר, מועד הפינוי וגם על לוח התשלומים. תנאים אלה הועלו על הכתב והועברו לעורכי הדין של הצדדים. 

כמקובל, עורך הדין של המוכרים הכין טיוטת חוזה מכר והעבירו לעורך הדין של שמעון. ברישא הטיוטה נכתב, כמקובל, שמדובר בטיוטה בלבד והיא לצרכי משא ומתן בלבד. הצדדים החליפו מספר טיוטות ולאחר שגובש נוסח שהיה מוסכם על שני הצדדים קבעו הצדדים להיפגש יומיים לאחר מכן לחתימה על ההסכם.

שמעון, אשר הבין כי חתימת החוזה הינה רק עניין של זמן, פנה לקרן ההשתלמות שלו והורה על שחרור הכספים הצבורים שם וכן ביצע מכירה של ניירות ערך ומטבעות קריפטוגרפים והעביר את הכספים לפיקדון בחשבונו, על מנת שיוכל להנפיק שיק בנקאי למועד החתימה.

יועץ המשכנתאות של שמעון הסביר לו שבתקופה הנוכחית ישנו עומס משמעותי בבנקים למשכנתאות שגורם לעיכוב באישור משכנתאות וביצוען. מאחר שלוח התשלומים שעליו הוסכם נפרש על זמן קצר הואיל ושמעון היה מעוניין לקבל את הדירה כמה שיותר מהר, פנה שמעון לבנק למשכנתאות והשלים את כל המסמכים הנדרשים לביצוע משכנתא. בנוסף, קיבל שמעון הפנייה לשמאי ושילם לו את שכר טרחתו על מנת שלא יהיו עיכובים בביצוע המשכנתא.

למחרת היום התקשר שמעון למוכרים על מנת לקבל פרטים נוספים שהיו חסרים לו לצורך השמאי אך לא היה מענה בטלפון של המוכרים. שמעון שלח להם גם הודעות כתובות, אך המענה יחיד שקיבל מהמוכרים היה שהם מבקשים לראות את האישור העקרוני של הבנק למשכנתאות לפני החתימה.

ביום החתימה בבוקר קיבלו שמעון ועורך דינו הודעה על ביטול הפגישה שנקבעה לצורך חתימה על הסכם המכר ללא כל קביעה של מועד חלופי, ובקשתם לקבל הסבר לביטול זה נענתה בתשובה כי המוכרים אינם מעוניינים לחתום על ההסכם עם שמעון משיקולים אישיים שלהם. 

שמעון, אשר הרגיש מפח נפש גדול, התייעץ עם עורך דינו מהן זכויותיו במקרה כזה. 

למזלו של שמעון, עורך הדין אשר ליווה אותו העסקת המקרקעין היה גם בעל ניסיון בהופעות בבתי משפט, כך שזו לא הייתה הפעם הראשונה בה נתקל בצד לעסקה אשר נסוג ממנה ברגע האחרון, והכיר את הדין ואת הפסיקה בתחום זה (ברגע זה העריך שמעון את עצתה של סבתו המנוחה שתמיד אמרה לו "מה שזול יוצא בסוף יקר", ושבהתאם לעצתה הוא העדיף עורך דין מקצועי ומנוסה ולא עורך דין שמבקש את שכר הטרחה הזול ביותר). 

עורך הדין זימן את שמעון לפגישה במשרדו והסביר לו כי במקרה שכזה ישנם שני ערכים שמתנגשים: מצד אחד ישנו את הערך המכונה חופש החוזים, הקובע כי כל אדם פרטי רשאי להתקשר בחוזה עם מי שהוא רוצה ובאיזה תנאים שהוא בוחר. מצד שני, החוק הישראלי קובע כי חופש זה איננו מוחלט וכי ישנם ערכים שגוברים על חופש החוזים, ביניהם החובה המהותית של ניהול המשא ומתן בתום לב, הוראות המונעות הגעה לחוזה שמקפח את אחד הצדדים בגלל פערי כוחות ועוד.

מאחר שהחוזה לא נחתם, הסביר עורך הדין כי מדובר במצב שנקרא פרישה ממשא ומתן, ופרישה ממשא ומתן איננה בהכרח מעשה פסול. ישנם מקרים רבים בהם ישנה הצדקה לפרישה של צד ממשא ומתן טרם החתימה על הסכם מחייב, וזאת הן משיקולים חיצוניים והן משיקולים אישיים. אבל, ציין עורך הדין, הפסיקה קבעה, שככל שמדובר בשלב מתקדם של המשא ומתן אזי יש הכרח להצדקה יותר טובה על מנת לאפשר פרישה מהמשא ומתן. 

בעוד שמעון יושב על המדוכה ותוהה כיצד הוא מעוניין להתמודד עם המעשה הלא מוסרי של המוכרים, התברר לו כי הסיבה לפרישה מהמשא ומתן הייתה הצעה אחרת שקיבלו המוכרים מקונה שהגיע ללא מתווך. מחיר העסקה היה זהה, אך מבחינה כלכלית החתימה עם הקונה האחר הביאה לחיסכון של דמי התיווך מבחינתם. 

בשלב זה שמעון כבר היה ממש כעוס ואף התברר לו שמכירת המטבעות הקריפטוגרפים גרמה לו לנזק כלכלי משמעותי שכן בימים אלה עלה שווי המטבעות הללו בכ-10%. 

לבקשתו של שמעון, הוציא עורך דינו מכתב דרישה חריף לעורך הדין של המוכרים ודרש כי הם יודיעו לקונה האחר שהחוזה איתו אינו תקף מבחינה משפטית וכי הם נדרשים לקיים את החוזה עם שמעון ככתבו וכלשונו. לחילופין, לאור עליית מחירים שאירעה המועד בו הייתה ההסכמה על המחיר לבין המועד בו הופר המשא ומתן ומאחר ששמעון איננו יכול למצוא כעת דירה התואמת במאפייניה במחיר דומה, דרש עורך הדין של שמעון שהמוכרים ישלמו לשמעון פיצויי קיום בשיעור עליית המחירים או פיצוי בגין אובדן הזדמנות חלופית. בנוסף, דרש עורך הדין של שמעון כי המוכרים ישלמו לשמעון פיצוי בגין כל הנזקים שנגרמו לו כתוצאה מהפרת המשא ומתן, שכן הוצאות אלה נגרמו עקב הסתמכותו של שמעון על המצג כי החוזה ייחתם (לרבות עלויות השמאי, שכר טרחת עורך הדין, הפסדי ריבית בקרן ההשתלמות, הפסדי עליית הערך של המטבעות שפדה וכו').

לאחר מספר ימים התקבלה תשובת המוכרים, ובה טען עורך דינם כי כלל לא היה נוסח מוסכם לחתימה שכן היו עדיין פרטים שלא הוסכמו ומסיבה זו גם על גבי הטיוטה האחרונה עדיין הופיע הכיתוב שמדובר בטיוטה בלבד. כמו כן טען עורך הדין של המוכרים כי הסיבה לפרישת המוכרים מהמשא ומתן היתה עקב אובדן האמון שלהם ביכולתו של שמעון לקיים את העסקה וזאת לאור כך שלא העביר להם את האישור העקרוני כפי שהם ביקשו.

בשיחה נוספת הבהיר עורך הדין לשמעון כי מניסיונו הוא סבור שבמקרה זה הטענות של המוכרים לא יתקבלו ובית המשפט יקבל את הטענה שהמשא ומתן הופר שלא בתום לב. בנוגע לפיצויים הסביר עורך הדין, שלפי פסיקה של בית המשפט העליון רק במקרים חריגים יזכה הצד שנפגע לאכיפה של הסכם שלא נחתם או לפיצויי קיום. עורך הדין המשיך והסביר שהוא סבור שלמרות שלא בטוח שבית המשפט יקבע שמדובר באותם מקרים חריגים שבהם ישולמו פיצויי קיום יש סיכוי גבוה ששמעון יזכה לכל הפחות לפיצויי בגין הנזקים שנגרמו לו. בנסיבות אלה החליט שמעון להגיש תביעה כנגד המוכרים, ולו על מנת שהצדק יצא לאור שכן הפגם המוסרי שנפל במעשיהם של המוכרים לא נתן לו מנוח. 

לסיום אציין, בעיקר בימים אלה של חודש אלול, כי אין כל חדש או חידוש בדין הישראלי. הדין העברי כבר שילב את חובת תום הלב במשא ומתן לפני מאות שנים, כדברי רבא במסכת שבת דף ל"א עמוד א: "אמר רבא: בשעה שמכניסין אדם לדין, אומרים לו: נשאת ונתת באמונה?...". המפרשים והפוסקים דייקו שאין מדובר במצב בו אדם מנהל את עסקיו במרמה, שכן הגונב או הגוזל הוא בגדר רשע גמור (שולחן ערוך, הלכות משא ומתן סימן קנו סעיף ג), אלא מדובר בדרישה להגינות ויושרה במסחר, בבחינת "ועשית הישר והטוב".

 

כל האמור לעיל מהווה מידע כללי בלבד ואינו מהווה תחליף לקבלת ייעוץ משפטי פרטני ומותאם בכל מקרה ומקרה, ולפיכך אין להסתמך עליו בכל צורה שהיא.

הכותב הינו שותף במשרד עו"ד אורית נהיר ושות, ולשעבר יועץ בכיר למבקר המדינה ונציב תלונות הציבור. 

אל תשחקו אותה: כך תוכלו ללמוד בקלות את ההלכה. כל הפרטים >>

כתבות נוספות

המשך באמצעות
שכחתי סיסמה
אין לך שם משתמש באתר? צור חשבון
יצירת חשבון חדש

אני מאשר את תנאי השימוש באתר