"כדי שיהיה פיצוץ בשוק הנדל"ן צריך שיהיה בלון"

בדו"ח היציבות הפיננסית החצי שנתי לסוף שנת 2017 שהתפרסם בימים האחרונים, קובעים כלכלני בנק ישראל כי המשק ממשיך לשמור על יציבות פיננסית. עם זאת כלכלני הבנק סוברים כי המשק חשוף לסיכון של ירידה חדה במחירי הדיור, ומזהירים כי "אם מחירי הדירות ירדו במהירות ובחדות" הדבר יגרום למשקי הבית לצמצם את הצריכה השוטפת.

בתגובה לדברים מרגיע ליאור זברג, מומחה לנדל"ן, את המשקיעים, ואומר: "אני לא צופה נפילת נדל"ן קיצונית בשוק הישראלי. ראשית, בנק ישראל הוא אחד הגורמים המרכזיים אשר נותן לשוק הנדל"ן לפרוח והמשיך להתנהל. הוא לא אאוטסיידר לשוק. אם היה חשש אמיתי מנפילה, בנק ישראל לא היה רק מציין את הבעיה בדו"ח.

"לבנק כלים שונים ורבים לפעול לחיזוק המשק - התערבות באחוזי מימון מתן המלצות לחקיקה ועוד העובדה שאינו בוחר להשתמש בהם היא הראייה שהחששות בעיניו אינם מידיים וקונקרטיים", הוא מציין.

ליאור זברגצילום: תהילה עייש

לדבריו, "כדי שיהיה פיצוץ בשוק הנדל"ן צריך שיהיה בלון. לטעמי לא קיים כעת בשוק בלון. המחירים בישראל ברוב האזורים משקפים נכונה את מחירי השוק ואת ערך הנדל"ן. השוק פועל בצורה בריאה – היצע מול ביקוש, ואני לא רואה בלון שמתנפח.

"עם זאת, לא הייתי רוכש כיום דירה ברחובות מסוימים בת"א ובירושלים, שבהן המחיר לדירה הוא כמו בניין קטן בלוד. שם ישנו חשש אמיתי שמתנפח בלון, אבל מדובר באזורים מקומיים ולא משהו שניתן להשליך ממנו על כלל המשק".

זברג משווה אזורים אלו למצב שקרה בשנתיים האחרונות בבריטניה: "בברקזיט נפגעה כלכלת בריטניה בכללותה, ושוק הנדל"ן נפגע בעיקר במרכזי הערים הגדולות, בהן מחירי הדיור היו גבוהים מאוד. כלל השוק נפגע פחות, ואף הפריפריה כמעט ולא נפגעה כלל. אם ישנו חשש בישראל מנפילה זה החשש מפגיעה בעיקר במקומות שבהם המחירים הרקיעו שחקים ביחס חריג לכלל השוק.

"לדעתי, חששות בנק ישראל לנפילה בשוק הנדל"ן הם אינם למשקיעים בפריפריה. אגב, בארה"ב בנפילה לפני כעשור המצב היה שונה בתכלית, ואינו דומה כלל לישראל", מציין זברג.

"נדל"ן לא תמיד עולה בכל מקום"

בדו"ח של בבנק ישראל מצוין עוד כי ישנו חשש שמשקי הבית ייפגעו במקרה שתהיה ירידה בשוק הדיור. כלכלני הבנק מסבירים כי משפחות אשר השקעתם בנדל"ן אינה מאוזנת ואינה מחושבת ומתאימה ליכולות המשפחתיות - הם בעלי פוטנציאל להיפגע.

עוד מצוין כי החוב של משקי הבית לדיור ממשיך להתרחב. בנקודה זאת מצטרף זברג לחשש: "חשוב לתכנן נכון את העסקאות וגם את מקורות מימונם. אין לסמוך על הקלישאה 'נדל"ן תמיד עולה – בכל מקום ובכל מצב'. נדל"ן לא תמיד עולה ולא בכל מצב, ולא כל עסקה מתאימה לכל אחד.

"חשוב מאוד לבדוק היטב את אופי העסקאות ואת התאמתם ליכולות של התא המשפחתי. אני ממליץ כן להשקיע, אך בחכמה ולאחר שבדקתם היטב" מסכם זברג.