מהו תהליך פינוי בינוי?

כיצד עורך דין פינוי בינוי יכול לסייע בתהליכים?

כפי שרבים מאיתנו יודעים, תהליכי פינוי בינוי הינם חלק מתוכניות של התחדשות עירונית. במסגרתן, הורסים את הישן ובונים את החדש – במקרה זה, את הבניינים הנוכחים בחלל העיר. את הדיירים המתגוררים בבניינים הישנים מפנים לטובת מקום מגורים חלופי, עד להשלמת החידוש העירוני. במקום הבניין הישן, בונים בניין חדש ומתוחזק. כאשר במקרה זה, תקנות הבנייה שלו יהיו נא עדכניות ואף מחמירות יותר וייתכן שהבניין עצמו יהיה גבוה יותר ובעל דירות מרובות יותר מאשר הבניין הישן שנהרס.

תהליכי פינוי בינוי מבוצעים בהתאם לתוכנית בניין עיר, שהיא בסמכות החלטתה של ועד מחוזית. באם רוצים ליישם פינוי בינוי בתוככי שכונה קיימת, ויש בה צפיפות – ייתכן שהבנייה תלווה בשדרוג התשתיות, ואפילו בשילוב שטחים ירוקים וציבוריים. דיירים שרוצים להתחיל תהליך של פינוי בינוי, יכולים להתייעץ עם עורך דין פינוי בינוי כדי לראות מה הן האפשרויות הקיימות.

האם עורך דין פינוי בינוי יכול לתמוך בקבלת הסכמה מטעם הדיירים?

באופן כללי, כדי להתחיל, המתחם בו הם מתגוררים אמור להיות מוכרז מטעם המדינה

כמתאים לכך. פרויקטי פינוי בינוי עלולים להתייחס למתחמים שלמים שיש בהם לפחות 24 יחידות דיור בנויות. במסגרתו, יש לקבל הסכמה מ-80 אחוזים מבעלי הדירות, שהם הרוב המיוחס. אם כי בעתיד אפשר שהמספר ירד אף יותר. עורך דין פינוי בינוי יכול לתרום לקבלת ההסכמה, לאור כך שהוא נוכח באסיפות דיירים, מסביר את המשמעויות המשפטיות כמו גם את החוזים ואת המשמעויות של חתימה או אי חתימה עליהם.

באופן כללי, תהליך פינוי בינוי יכול להתקיים בתצורה של אחד משני מסלולים. קיים מסלול רשויות כמו גם מסלול מיסוי. מה ההבדל ביניהם? ובכן, מסלול רשויות הוא זה בו המדינה מכריזה על מתחם המיועד באמת לפינוי בינוי. תוקף צו ההכרזה מחזיק לכשש שנים, וניתן להאריך אותו לשש שנים נוספים. כשלאחר מכן המדינה יכולה לחתום על הסכם עם הרשות המקומית הקשור לפרויקט הספציפי במסגרתו היא פשוט מעבירה לה את האחריות לפרויקט עצמו ולקידומו. משם, על הרשות להכין את התוכנית המשלבת תוספת זכויות בנייה, והמיועדת לקבל את האישורים הרלוונטיים במוסדות המעורבים כמו גם לקחת באחריות להשלמת המרכיבים הציבוריים (שיכולים להיות שטחים ציבוריים פתוחים, תשתיות, מוסדות ציבור וכן הלאה). ייתכן שהמדינה תסייע לרשות במימון כל הנזכרים לעיל. כך שמדובר במסלול די מרושת מטעם המדינה והרשויות המקומיות.

איך עורך דין פינוי בינוי יכול להשתלב במסלול המיסוי?

במסלול מיסוי, הקידום הוא ביוזמת או באחריות הדיירים ו/או ביוזמת יזם פרטי. כאן למעשה עורך דין פינוי בינוי יכול להשתלב. אחד הצדדים פונה למדינה ומבקש שתכריז על המתחם כמיועד לפינוי בינוי. באם היא תעשה זאת, יתכן שהתקבלו הטבות מס שבח, מס רכישה ומע"מ על שירותי הבנייה. ומנגד, היזמים עצמם יממנו את הכנת התכנית המפורטת ויקדמו את אישורה היכן שמתבקש (בוועדות התכנון). מעבר לכך, היזם לא ישלם על הקרקע (מה שיכול לחסוך עלויות בייחוד באזורי ביקוש), וגם יקבל זכויות בנייה

עודפות. שזה אומר, שכל דירה שהרס ופינה תאפשר לו לקבל זכות לבניית 3 דירות חדשות. שאחת מהן כמובן תימסר לדייר.

איך עורך דין פינוי בינוי משתלב בתוך כל זה? ובכן, כפי שניתן לשים לב, ישנם הליכים משפטיים רבים המתרחשים וכל מיני חתימות על הסכמים שונים. עורך הדין יכול לייצג את הדיירים בהליכים ולהסביר להם את המשמעויות המשפטיות המעורבות. אפשר שיהיה לדבר אפקט חיובי על שיעור החתימה של הדיירים בבניין, באם הם ימצאו לנכון לחתום לאחר שיבינו את המשמעויות המשפטיות השונות. אם כי זו רק השערה.