רוכשים דירה בקרוב? מחר קורה דבר שאסור לכם לפספס

ה-7 ביולי הוא יום מיוחד בכל שנה. ביום הזה מציין העולם את יום השוקולד הבינלאומי (ובארצות הברית את יום גלידת השוקולד). ב-7 ביולי אירעו עוד הרבה אירועים היסטוריים חשובים. ליום זה ישנה גם סגולה מיוחדת בקרב אומני ישראל, שכן גם ריקי גל, גם רמי פורטיס וגם ברי סחרוף נולדו בתאריך זה.

השנה מקבל ה-7 ביולי משמעות נוספת, בתחום דיני מיסוי המקרקעין. מחר תסתיים הוראת השעה בחוק מיסוי מקרקעין שקיצרה את התקופה שניתן היה להמתין עם מכירת דירת מגורים יחידה ולשלם מס רכישה מופחת.

לכן, לפני קביעת מועד לחתימה על חוזה לרכישת דירה כדאי לבדוק היטב מה ההשפעה שיש למועד החתימה, שכן המועד שבו ההסכם יכול להביא לחיסכון אפשרי של עשרות אלפי שקלים בשיעור מס הרכישה.

על מה מדובר? 

אדם שרוכש דירה, שהיא דירת מגורים יחידה שלו, זכאי לשלם מס רכישה מופחת. חוק מיסוי מקרקעין מאפשר לאדם לשלם מס רכישה בשיעור מופחת, בדומה למי שרוכש דירה יחידה, גם אם הוא טרם מכר את דירתו הישנה (במידה והיא הייתה דירת מגורים יחידה), ובתנאי שהוא ימכור את דירתו הישנה תוך הזמן שנקבע בחוק.

עקב הרצון של המדינה לעודד מכירת דירות, נקבעה הוראת שעה לפיה אדם נדרש למכור את הדירה הישנה תוך 18 חודשים מהרכישה של הדירה החדשה. הוראת השעה הזו מסתיימת, והחל מה 7 ביולי 2021 יהיו לרוכש 24 חודשים על מנת למכור את דירתו על מנת שיהיה זכאי לשלם מס רכישה מופחת, דהיינו חצי שנה נוספת מעבר למצב נכון להיום.

המשמעות של הטבה זו הינה משמעותית שכן על "דירה יחידה" ישנו פטור ממס רכישה בשנת 2021 עד לסכום של 1,747,865 שקל. על המדרגה הבאה – שבין 1,747,865 לבין 2,073,190 שקלים, משולם מס בשיעור 3.5%, וכך הלאה. לעומת זאת, על דירה שאיננה דירה יחידה ישלם הרוכש מס רכישה בשיעור של 5% כבר מהשקל הראשון וזאת עד לסכום של 1,294,770 שקל. על סכום מעל 1,294,770 שקל ועד 3,884,295 שקל ישלם הרוכש מס רכישה בשיעור 6%.

כאשר מדובר בדירה בשווי 2,200,000 שקלים, אזי המס שישולם על דירה יחידה הינו בסך 17,727 שקלים, אך המס שישולם על דירה נוספת הינו בסך 119,053 שקל. הפרש של למעלה מ- 100,000 שקלים.

למי זה חשוב?

מי שהיה בעלים של דירה יחידה וכבר מכר את דירתו, ורק לאחר המכירה הוא רוכש דירה חלופית, השינוי איננו נוגע אליו שכן כבר במועד הרכישה הוא בגדר רוכש של דירה יחידה. מי שמבצע עסקאות מקבילות של קניה ומכירה, גם לא עתיד להיות מושפע מהשינוי.

השינוי רלוונטי ומשמעותי לאדם שמחזיק דירה יחידה, ולפני שהוא מוכר אותה הוא קונה דירה נוספת. אדם שרכש דירה נוספת עד ליום 6 ביולי 2021 יהיו מחויב למכור את דירתו הישנה תוך 18 חודשים. אדם שהמתין עם הרכישה, וביצע אותה לאחר ה- 7 ביולי 2021, תהיה לו ככל הנראה חצי שנה נוספת לצורך מכירת הדירה הישנה בה הוא עדין יהיה זכאי לתשלום מופחת של מס רכישה.

בהקשר זה יש לשים לב לעוד הוראה המשפיעה על משך התקופה בה ניתן להמשיך והחזיק בשתי דירות ולזכות באפשרות לשלם מס רכישה לפי דירה יחידה: על-פי סעיף 3 לחוק הארכת תקופות ודחיית מועדים בענייני הליכי מס ומענקי סיוע (נגיף הקורונה החדש – הוראת שעה – תיקוני חקיקה), תש"ף-2020, התקופה שבין האחד במרץ 2020 ל-30 ביוני שקלים, לא תיספר בתוך 18 החודשים (או השנה), אם הם מסתיימים במהלך אותה תקופה.

המשמעות של הארכת מועדים זו הינה שגם מי שרכש דירה שניה בזמן בו חלה עליו החובה למכור את דירתו הקודמת תוך 18 חודשים, יכול למכור את דירה גם לאחר 18 חודשים ולזכות בתשלום מס רכישה של דירה יחידה, ובתנאי שתום התקופה של 18 החודשים חל המועדים הנ"ל.

למשל – אדם שרכש דירה נוספת בינואר 2019 כך שמצד הדין היה עליו למכור את דירתו הקודמת עד יוני 2020. גם אם רוכש זה מכר את דירתו הישנה לאחר חודש יוני 2020 אך לפני סוף חודש יוני 2021 הוא יהיה זכאי לשלם בגין הדירה החדשה מס רכישה כמו "דירה יחידה".

ישנם אזורים בהם הסחירות של הדירות גבוהה, וישנן גם דירות שהם סחירות מצד עצמן. במצבים אלה החשש שאדם לא יצליח למכור את דירתו הישנה תוך 18 חודשים לא היה גדול, אך ישנם מקומות ודירות שלא נמכרות במהרה או אז ישנה משמעות להארכת התקופה. לכן חשוב שכל רוכש יתאים את הציפיות שלו למציאות באזור הפיזי שבו ממוקמת הדירה וכן לפרטים של הדירה הנמכרת, ולא להסתמך רק על המצב הכללי בשוק הדיור.

**********************

יובהר שכל האמור לעיל מהווה מידע כללי בלבד ואינו מהווה תחליף לקבלת ייעוץ משפטי פרטני ומותאם בכל מקרה ומקרה, ולפיכך אין להסתמך עליו בכל צורה שהיא. הכותב הינו יועץ בכיר למבקר המדינה ונציב תלונות הציבור לשעבר וכיום שותף במשרד עו"ד אורית נהיר ושות'.