רגע לפני: איך להיערך נכונה לקראת תהליך פינוי בינוי?

פינוי בינוי הוא תהליך ארוך הנמשך כמספר שנים. לצד התמורה, חשוב לדעת איך להתכונן אליו היטב ולמה אפשר לצפות והמדריך הבא שלפניכם, יספק לכם את כל התשובות לשאלות החשובות. הישארו איתנו

עומר רגב 11/10/21 11:25 ה בחשון התשפב

פינוי בינוי, צילום: shutterstock
פינוי בינוי, צילום: shutterstock

ערים מוקמות ומזדקנות וכמוהן גם המבנים בהן – כאלו שנבנו בטכנולוגיה מיושנת, עברו תקופות אשר בחלקן לא תוחזקו כראוי וככלל, שהשנים ניכרות עליהם. לאור זאת ולגידול בכמות התושבים המחייב בניית יחידות דיור נוספות, חלה דרישה להרחיב את התשתיות ולשדרג את אלו הקיימות, שתספקנה תמיכה תעסוקתית, חינוכית, ציבורית ומסחרית לאוכלוסייה.

הפיתרון לכל אלו טמון למעשה בהוצאתן לפועל של תוכניות להתחדשות עירונית כאשר המובילות שבהן הן "פינוי בינוי" ותמ"א 38. שתי תוכניות אלה קרובות למדי: בשתיהן הורסים את הקיים ובונים חדש תחתיו אך בזו של הפינוי בינוי, בניגוד לתוכניות תמ"א 38 – הפינוי המתבצע הוא של מתחם בניינים ולא של בניין בודד. בשעה שפרויקטים אלו בפרט אף אינם פשוטים או קלים לביצוע – עבור הדיירים והיזמים כאחד, כדי להבין באמת מהם שלבי התהליך, מה חשוב לקחת בחשבון ואיך להימנע מטעויות כאלו ואחרות, הכנו עבורכם מדריך פינוי בינוי מסודר ומפורט במיוחד עם כל מה שחשוב לדעת בנושא. שנתחיל?

שלב ראשון – התארגנות הדיירים ובחירת עורך דין מנוסה

בין אם היוזמה היא של העירייה או של הדיירים, השלב הראשון הוא התארגנות של הדיירים בינם לבין עצמם. לשלב זה ישנן מספר מטרות כאשר חלקן הכנה לקראת העתיד וחלקן, מטרות פרקטיות להווה.

ראשית, יש להעלות את הנושא בפני הדיירים ולשמוע את דעתם בנושא. על מנת שפרויקט הפינוי בינוי ייצא לדרכו יש צורך בהסכמה של 80% מבעלי הבתים המשתתפים בתהליך או של 80% מכלל בעלי הבתים בפרויקט ולפחות של 66.6% מבעלי הבתים בבניין אחד מסוים בו. שלב ראשוני זה הוא שלב מצויין בו אפשר להתחיל ולחוש את הדופק, להבין מה רמת ההסכמה והמוכנות להיכנס לפרויקט מסוג זה, מהן ההתנגדויות והאם הן רציניות ומצד מי הן מגיעות. ידיעה של פרטים אלו עשויה לעזור בשלבים מאוחרים יותר במשא ומתן או בהכנה לקראת סגירה אל מול הדיירים.

מלבד קבלת מושג על מידת התעניינותם של הדיירים בפרויקט יש לבצע שתי פעולות מיידיות: בחירת נציגויות הדיירים ושכירת עו"ד המתמחה בפרויקטים של פינוי בינוי. לעיתים, שלב שכירת העו"ד מגיע עוד לפני שלב התארגנות הדיירים, לאחר שנשכר על-ידי אחד מהם ואף עזר בקיום הפגישה.

על מה חשוב לתת את הדעת בשלב זה?

  • נציגות דיירים אפקטיבית – כזו אשר יהיה ביכולתה לנהל משא ומתן אל מול הגורמים השונים, לעקוב אחר התקדמות הפרויקט, לתקשר אותה היטב ולעבוד בשקיפות ואמינות.
  • מתן סמכות לנציגות הדיירים ולעו"ד לנהל משא ומתן מול היזמים.
  • לבחור עורך דין מתאים – עורך דין מתאים הוא כזה שבעל ניסיון קודם ומוצלח בתחומי פינוי בינוי. לא כל עו"ד עם ניסיון בתמ"א 38/2 יתאים, חשוב לבחור אחד עם ניסיון בתחום. עו"ד המייצג את הדיירים חייב להיות נאמן להם בלבד וזאת למרות שבפועל, שכרו ישולם על-ידי היזם.

שלב שני – בחירת היזם

לאחר שיש הסכמה עקרונית מצד הדיירים, מתחיל שלב בחירת היזם. ניתן וכדאי לפנות למספר יזמים במקביל כדי לקבל הצעות שניתן יהיה להשוות ביניהן. מומלץ לשים לב להצעות חריגות שכן לעיתים הצעות טובות באופן חריג מעידות דווקא על יזם שאינו מתכוון לממש את ההצעה בהמשך.

בשלב זה כדאי להקפיד על הכללים הבאים: בחירת יזם בעל חוסן כלכלי וניסיון בפרויקטים דומים, שקיפות בנוגע לקבלנים ועובדי המשנה איתם היזם עובד והקפדה על קבלן רשום. לרוב, רצוי גם לפנות לשמאי על מנת לקבל הערכה לכדאיות כלכלית. ניתן לשכור שמאי בעל ניסיון בתחום או לקבל הערכה של שמאי מטעם המדינה.

בשלב זה בו החלופות נבחנו חשוב לא לחתום על מסמכים מחייבים ללא הגבלת זמן.

שלב שלישי – סיכום קבלת התמורה

לאחר בחירת היזם מגיע שלב ארוך ומתיש בו הדיירים חותמים על החוזים אל מול היזם לאחר סיכום קבלת התמורה. שלב זה הוא אחד מאלו שבהם נוכחותו של עו"ד מומחה לנושאי פינוי בינוי חשובה במיוחד. ישנם מספר כללים עליהם יש להקפיד בעת החתימה על החוזה:

  • עיקרון השוויון על התמורה – כל בעלי הדירות זכאים לתמורה שווה ואם אחד מקבל הטבה – היא תחול גם על היתר, למעט כאלו מוגדרים היוצאים מהכלל
  • קביעת אבני דרך לפרויקט, כולל לוחות זמנים והגדרת תמורות לגבי חריגה מהם או מהתמורה המובטחת.
  • קביעת בטוחות ובכללן:
    • ערבות לפי חוק מכר בשווי הדירה החדשה
    • ערבות בנקאית אוטונומית להבטחת תשלום דמי השכירות עד למסירת הדירה החדשה
    • ערבות בנקאית אוטונומית לתיקון ליקויים שיתגלו בבדיקה לאחר קבלת הדירה
    • ערבות בנקאית אוטונומית לתשלום מיסים
    • ערבות בנקאית אוטונומית לרישום הבית המשותף החדש והרישום בטאבו
  • הגדרת הטבות נוספות – אלו יכולות לכלול תשלום דמי ועד בית במלואם או חלקם לתקופה לאחר קבלת הדירה החדשה, למשל. בנוסף, חשוב לשלב מנגנון לתמורה נוספת במידה וזכויות הבנייה יגדלו מעבר למצופה.
  • הגדרה של דירה חליפית לתקופת הבנייה
  • חוזה המגדיר כי רמת הגימור בדירות התמורה תהיה זהה לזו שבדירות הנמכרות על-ידי הקבלן

שלב רביעי – התמודדות עם דיירים סרבנים

במידה ויש מספיק דיירים אשר חתמו על החוזים ולצידם גם כאלו סרבנים שלא ניתן לשכנעם בדרכי נעם, יכולים הדיירים לתבוע אותם בגין נזקים. במצב שבו קובע בית המשפט כי מדובר בסירוב בלתי סביר, הוא רשאי לחייב את הסרבן בתשלום עבור נזק שנגרם ליתר הדיירים עקב ביטול או עיכוב הפרויקט, וכן לאשר את העסקה ולמנות עו"ד שיפעל בשם הסרבן לקידום הפרויקט.

שלב חמישי ואחרון – סעו לשלום, המפתחות בפנים

רצוי כי נציגות הדיירים תדאג לעדכן את כלל הדיירים בשלבי ההתקדמות לאורך הפרויקט כולו. בנוסף, חשוב לבדוק את הדירה היטב וכי אין ליקויים הדורשים תיקון במסגרת בדק שנעשה לדירה. ניתן להיעזר בשמאי או מפקח על הבנייה לשם קבלת חוות דעת מקצועית וליווי של הפרויקט מטעם הדיירים.

אם כן, פרויקטים של פינוי בינוי מאפשרים לדיירים לשדרג את מגוריהם ולקבל דירות בטוחות וחדשות תמורת אלו הישנות, לרוב עם תוספת שטח או תוספות אחרות. אמנם מדובר בפרויקט ארוך ולא פשוט לביצוע אך בסופו של דבר, התמורה משתלמת לכולם.

כתבות נוספות

/
המשך באמצעות
שכחתי סיסמה
אין לך שם משתמש באתר? צור חשבון
יצירת חשבון חדש

אני מאשר את תנאי השימוש באתר