לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה משנת 2013, רק כ-28% מבעלי הדירות בישראל התגוררו בדירתם למעלה מ-20 שנה. 25% גרו באותה דירה לתקופה של 10-20 שנה, 12% המשיכו להתגורר בנכס הראשון שקנו למשך 5-10 שנים, 21% הסתפקו בתקופה קצרה יותר של 1-5 שנים ועוד 14% קנו דירה אך מכרו אותה תוך פחות משנה.
הנתונים לעיל לא אמורים להפתיע את מי שמכיר את ענף הנדל"ן והמשק בישראל. קודם כל, יש הרבה סיבות אישיות לעבור דירה ובהן גידול במקורות ההכנסה, התרחבות של התא המשפחתי, הצעות רכישה אטרקטיביות והצורך בשינוי ורענון השגרה.
שנית, כיום ניתן לבצע פעולות בסיסיות של גרירת משכנתא ולמחזר משכנתא קיימת כדי להתאים אותה לצרכים החדשים של המשפחה. המשמעות בפועל היא חיסכון של אלפי שקלים בשנה על המשכנתא, כל עוד לוקחים בחשבון את היבט המיסוי.
מה אפשר לעשות עם המשכנתא הקיימת?
סביר להניח שגם ברכישת דירה שניה תצטרכו לקחת משכנתא ולהשתמש בהלוואה מהבנק להשלמת הפער בין ההון העצמי לבין העלות הכוללת. בשלב הזה אתם צריכים לחשוב מה לעשות עם המשכנתא הקיימת ולהסיר אותה בעת המכירה. האפשרויות כוללות גרירה של המשכנתא הישנה לדירה החדשה, גרירה של המשכנתא לערבות בנקאית ולפיקדון ייעודי או פירעון מוחלט של המשכנתא הישנה ולקיחת משכנתא חדשה לחלוטין בתנאים מתאימים יותר.
עוד משהו שאתם צריכים לדעת הוא שקיימת אפשרות של זכאות להלוואה ממשלתית גם למשדרגי דיור. ההלוואה מוענקת בהתאם לקריטריונים שנקבעים על ידי משרד הבינוי והשיכון והסיוע הוא לתקופת זמן מוגבלת מראש, במיקום ספציפי ובפרויקטים מסוימים.
הוצאות המיסוי על הדירה הבאה שלכם
נכון ל-2016, המיסים מהווים יותר מ-40% מהמחיר של דירה חדשה בישראל. המחיר הסופי שתשלמו כולל היטל השבחה, מס שבח, מע"מ ומס רכישה ובדיוק כך מגיעות הכנסות המדינה ממיסים ל-5 מיליארד ש"ח ויותר מדי שנה.
שני המיסים העיקריים שתשלמו בעקבות המהלך של החלפת הדירה הם מס רכישה ומס שבח. מס שבח מורכב ממס על רווח ההון וממס על השבחת ערך הנכס, בעוד מס רכישה משולם כאשר רוכשים דירה. בנוסף, מס הרכישה אינו זהה לכולם כי לרוכשי דירה יחידה יש פטור עד תקרה מסוימת, בעוד משקיעים עם כמה דירות יצטרכו לשלם מס רכישה בשיעור יחסית גבוה.
לבסוף, ברכישת דירה חדשה מקבלן תשלמו מע"מ, בעוד ברכישת דירה מאדם פרטי אין מס ערך מוסף מן הסוג הזה. זו גם כן סוגיה שתצטרכו לבחון על רקע העלות הכוללת של הדירה וגובה ההון העצמי שעומד לרשותכם.