השקעה בקרקע? כמה דברים שחשוב שתדעו לפני

כעת כבר לא ניתן להתעלם מכך: השקעה בקרקע, באופן איטי אך עקבי, הופכת להיות שם דבר בקרב הציבור הישראלי. תופעה זו ממשיכה להרים גבות אצל יזמי הנדל"ן הגדולים בארץ, למרות שבימינו כבר נחתה בקרב רבים מהם ההבנה כי לא מדובר בטרנד, אלא במגמה של ממש. מדוע השקעה בקרקעות מצליחה לעורר עניין בציבור, ולמה זה מפתיע עבור רבים? ומה חשוב לדעת על שוק זה לפני שנכנסים אליו?

באופן מסורתי, המשקיע הפרטי מאז ומעולם בחר - כברירת מחדל ומבלי להתבלט - להשקיע בשוק הדירות. וזה הגיוני: השוק הזה מוכר לנו, וקל ללמוד אותו (יחסית לשווקי נדל"ן אחרים). אך מאז שנות ה-90, מחירי הדירות החלו להאמיר בצורה משמעותית, ולא חדלו. כיום, שוק הדירות הינו כמעט בלתי ניתן לחדירה למשקיע הפשוט, מה שכפה על רבים מאיתנו לחפש אלטרנטיבות. או-אז, לפני שנים מעטות, נפתח חלון הזדמנויות חדש, שהפך השקעה בקרקע - לראשונה בישראל - לאופציה נגישה וברת קיימא גם למשקיע הפרטי שלא בהכרח יודע דבר או חצי דבר על שוק זה.

אבל עוד לפני שנחפזים להיכנס לשוק הקרקעות, חשוב להבין כי מדובר בשוק שונה מאוד משוק הדירות, ולכן חשוב לבוא אליו מוכנים: להכיר את הסיפור הנגשתו לציבור הרחב, להכיר את עקרונותיו 'על רגל אחת' וכמה מושגי יסוד.

meiashvimisrael צילום: DifferR,Shutterstock

נקודת המפנה

הזינוק בפופולריות של השקעה בקרקעות מיוחס לרגע מפתח שהתרחש לפני מספר שנים, כאשר יזמים יצירתיים בתחום הצליחו לשנות את פני השוק. בעבר, שוק זה היה כמעט בלעדי למשקיעי נדל"ן מנוסים, אך הם הפכו אותו לנגיש לכל מי שמעוניין להשקיע. כיום, כאשר המחירים עדיין אטרקטיביים והביקוש לקרקעות נותר יחסית נמוך, טבעי לראות כיצד זרם המשקיעים הפרטיים, שבעבר היה מצומצם, הפך לגל משמעותי.

ובכל זאת, רבים מהישראלים עדיין נרתעים מהשקעה בקרקעות, למרות היתרונות הברורים שהיא מציעה. הסיבה לכך נעוצה באופי ההשבחה של קרקעות – ערכן עולה ככל שהן מתקדמות בהליך התכנוני. לכן, משקיעים חכמים

מבקשים להיכנס לשוק בשלב שבו הקרקע נמצאת רגע לפני קבלת דחיפה משמעותית בהליך התכנוני. אך כאן טמון האתגר: הליך תכנוני אינו תמיד תהליך מובטח או מהיר, ואין ודאות מוחלטת שהקרקע אכן תקבל בסופו של דבר אישורי בנייה. החשש הוא שהמשקיע ימצא את עצמו מחזיק בקרקע שלא התקדמה בתכנון, מה שעלול להשאיר את ערכה כמעט ללא שינוי.

מדובר בחשש הגיוני, אך כזה שניתן להפחית משמעותית בעזרת פתרון ברור – לדעת אילו שאלות לשאול לפני השקעה בקרקע. החדשות הטובות הן שהדבר אפשרי עבור כל משקיע. עם הבנה בסיסית של כמה עקרונות מפתח בתחום, ניתן ללמוד לזהות קרקעות בעלות פוטנציאל השבחה גבוה ולהעריך את מידת הסבירות שהן יתקדמו בתהליך התכנוני.

כמובן, כמו בכל השקעה, קיים תמיד סיכון מסוים, אך אם תעקבו אחר הקווים המנחים הנכונים, תוכלו להיכנס לשוק הקרקעות עם רמת ביטחון גבוהה יותר ולמקם את עצמכם בעמדת יתרון משמעותית לקראת השבחת הקרקע והרווחים הפוטנציאליים ממנה.

עקרונות הבסיס של השקעה בקרקעות

לפני שאתם מתחילים לבדוק קרקע להשקעה, יש עיקרון בסיסי אחד שאתם חייבים לזכור – הסטטוס התכנוני של הקרקע הוא המידע הקריטי ביותר שאתם צריכים לברר. באופן כללי, אתם תחפשו 'קרקע חקלאית', כלומר קרקע שעדיין אינה זמינה לבנייה. אך חשוב להבין שלא כל הקרקעות המוגדרות 'חקלאיות' נמצאות באותו שלב בתהליך ההפשרה. למעשה, מדובר ברצף: חלק מהקרקעות החקלאיות רחוקות מאוד מהפשרה, בעוד שאחרות קרובות מאוד להפוך זמינות לבנייה. האתגר הוא לדעת לזהות את הקרקעות שנמצאות על סף הפשרה, ולנצל את ההזדמנות לפני שהן מתייקרות.

אם תהיתם למה לא פשוט להשקיע בקרקע שכבר זמינה לבנייה, הסיבה לכך היא די ברורה – ברגע שקרקע מופשרת לחלוטין, פוטנציאל ההשבחה שלה קטן משמעותית. בשלב זה, המחיר שלה כבר משקף את מלוא ערכה, מה שהופך אותה לפחות אטרקטיבית להשקעה. לכן, האסטרטגיה הנכונה היא לבצע השקעה בקרקע רגע לפני השלמת ההליך התכנוני, כשהערך שלה צפוי לעלות בצורה חדה.

כאשר קרקע מאושרת לבנייה, הוועדה המקומית לתכנון ובנייה מגבשת תוכנית מפורטת, שהיא הבסיס להוצאת היתרי בנייה. תוכנית זו כוללת את כל הפרטים הנדרשים – מיקומי המבנים, תכנון תשתיות, חלוקת השטח ועוד. בשלב זה מתבצע גם הליך איחוד וחלוקה, שבו נקבעות הזכויות של בעלי הקרקע. זהו למעשה השלב הקריטי שבו הקרקע מקבלת את הערך הכלכלי הגבוה ביותר, ובעלי הקרקעות נהנים מעליית שווי משמעותית.

הזמן לפעול הוא עכשיו

שוק הקרקעות נמצא בנקודת מפנה, וההזדמנויות שהוא מציע לא ישארו כאן לנצח. ככל שיותר משקיעים פרטיים יגלו את היתרונות הגלומים בהשקעה בקרקע, הביקוש צפוי לעלות – מה שעשוי להשפיע על מחירי הקרקעות ולצמצם את מרחב הפעולה של מי שייכנס מאוחר יותר. מי שמבין היום את חוקי המשחק, שואל את השאלות הנכונות, ולומד כיצד לאתר קרקעות עם פוטנציאל השבחה גבוה, יוכל ליהנות מהיתרונות שהשוק הזה מציע לפני שהוא יהפוך לפופולרי מדי ורווי במשקיעים.