איך המלחמה משפיעה על מיסוי מקרקעין? מאת עו"ד יסמין צח

ההקלות במיסוי מקרקעין בעקבות מלחמת "חרבות ברזל"

רשות המיסים נקטה ביוזמה ברוכה להארכתם של מועדים בהליכים המתנהלים מול מנהל מיסוי המקרקעין, וזאת בצל מצב החירום אשר נובע מפרוץ מלחמת חרבות ברזל, שגורר עמו קשיים בעמידה בלוחות הזמנים אשר קבועים בחוקי המיסים. מדובר במדיניות חסרת תקדים, שלא אומצה במלחמות או מבצעים צבאיים בעבר, המהווה בשורה של ממש עבור הנישומים.

על פי החוק, התקופה הקובעת, שכוללת 3 חודשים שמתחילים ביום 7.10.2023 וסיומם ביום 7.1.2024 אינה צפויה להימנות בחישובן של התקופות אשר נזכרות בחוק, ובלבד שהמועד הקובע לתחילתה של התקופה יחול לפני סיומה של התקופה הקובעת, ואילו מועד סיומה של התקופה יחול במהלך התקופה הקובעת, או חודשיים אחריה לכל היותר. בפועל, מעניק החוק דחיה של 3 חודשים לתקופות אשר נזכרות בו.

דחיית תשלום מס רכישה ודחיית תשלום מס שבח

החוק אף קובע הקלות מס רכישה במלחמה, כמו גם הקלות במס השבח. כך, לעניין מס רכישה ומס שבח, נקבעה בחוק הארכה בתקופות שמפורטות להלן:

• המועד הקובע לעניין בקשה להפחתה בשיעור המקדמה למס שבח;
• המועד הקובע לעניין הגשת השגה על החלטות רשות המיסים בבקשה להפחתה בשיעור המקדמה למס שבח;
• התקופה להחלטת רשות המיסים בהשגה על החלטתה בבקשה להפחתה בשיעור המקדמה למס שבח;
• המועד הקובע למתן הודעה על הענקתה של אופציה;
• המועד הקובע למתן הודעה למנהל אודות הסכם למכירתן של זכויות במתחמי פינוי בינוי ובפרויקטים מסוג תמ"א 38;
• המועד הקובע למתן הודעה על הקצאה באיגוד;
• המועד הקובע למתן הודעות למנהל על אודות עסקה אשר מותנית בתנאי עתידי;
• המועד שבו יכול המנהל לאשר שומה עצמית אשר הוגשה, או להוציא שומה על פי מיטב השפיטה;
• המועד שבו אפשר להגיש בקשה לתיקון שומה וכן לתיקון שומה בשינוי מבנה;
• המועד שבו ניתן יהיה להגיש הדגה על שומה וכן המועד בו צריך המנהל לתת החלטה בהשגה ממין זה;
• המועד להגשתו של ערר לוועדת הערר על החלטתו של המנהל בהשגה.

הארכת תקופת מכירת דירת מגורים

פרט לדחיית תשלום מס רכישה עקב המלחמה ולדחיית תשלום מס שבח עקב המלחמה, נקבעו הוראות נפרדות שמסדירות את הארכת התקופה למכירתה של דירת מגורים במסגרת מסלול דירה חלופית. כך, אם בחלק מן התקופה אשר מוגדרת בחוק או כלל התקופה חלה בתקופה הקובעת, הרי שהחוק מאפשר להאריך בשלושה חודשים מסיום התקופה הקובעת את תקופת המכירה במסגרת המסלול של דירה חלופית. במילים אחרות, יידחה המועד ליום 07.04.2024, או 3 חודשים מן היום שבו אמורה הייתה להסתיים תקופת מכירת הדירה על פי הוראותיו של החוק, על פי המאוחר מביניהן.

ההוראות הנ"ל יחולו ביחס לזכאות למדרגות מס רכישה עבור דירה יחידה, במקרים של מכירת דירה ותיקה בתוך שמונה עשר חודשים מיום רכישת הדירה החדשה, או לחילופין בתוך שנים עשר חודשים ממועד מסירת החזקה בדירה החדשה אשר נרכשה מקבלן. כמו כן, חלה הארכה בהתאמה בתקופה למכירת דירה ותיקה בפטור ממס שבח לדירה יחידה, כך שיחול 18 חודשים ממועד רכישתה של הדירה החדשה. בנוסף לכך, הוארכו התקופות הקובעות לעניין פטור ממס שבח על פי סעיף 49ה לחוק, שחל במכירתן של שתי דירות כנגד רכישתה של דירה חדשה אחת.

לא חלה דחייה במועדים לדיווח על עסקאות

למרבה הצער, במסגרת חוק הארכת תקופות ודחיית מועדים (הוראת שעה - חרבות ברזל) (הליכי מס ומענקי סיוע), התשפ"ד-2023 לא ניתן כל מענה לשלוש סוגיות מרכזיות: הארכתם של המועדים לדיווח על עסקאות, הקפאתם של הליכי גביה במהלך מצב החירום וביטולם של ריבית, הפרשי הצמדה או קנסות.

כך, לא הוארכה התקופה להגשת דיווחים על עסקאות מקרקעין לפי ס' 73 לחוק. יחד עם זאת, ככל ויחולו איחורים בהגשת דיווחים על עסקאות (נזכיר שלרוב נדרש לדווח תוך 30 ימים ממועד חתימה על העסקה), ראוי להגיש בקשה להפחתת ריבית הצמדה וקנסות בצירוף אסמכתאות (קרי צו 8, היעדר מסגרות חינוך לילדים, אישור על שכול במשפחה וכו').

ראוי להדגיש כי שר האוצר, באישורה של ועדת הכספים של הכנסת, רשאי להאריך בצו את התקופה הקובעת במספר תקופות נוספות, בתנאי שלא יעלו על 3 חודשים כל אחת, וזאת אם נוכח שמתקיימות נסיבות מיוחדות אשר מצדיקות זאת בשל המצב הביטחוני, ובלבד שסך התקופות לא יעלה על 9 חודשים.

האם יש קנסות בדחיית מועד התשלומים?

על פי חוק הארכת תקופות ודחיית מועדים (הוראת שעה - חרבות ברזל) (הליכי מס ומענקי סיוע), התשפ"ד-2023, הנישומים זכאים לדחייה של 3 חודשים בתשלום מס רכישה ומס שבח, ללא קנסות. זאת, בתנאי שהמועד הקובע לתחילתה של התקופה יחול לפני סיומה של התקופה הקובעת, ואילו מועד סיומה של התקופה יחול במהלך התקופה הקובעת, או חודשיים אחריה לכל היותר.

חשוב לציין כי ההקלה חלה רק על דחיית תשלום המס, ולא על דחיית מועדים אחרים, כגון מועד הגשת דיווחים על עסקאות, הגשת בקשות להפחתת מס וכו'. כמו כן, ההקלה אינה חלה על הליכי גביה של מסים, אשר יימשכו כסדרם במהלך תקופת החירום.

עורכת דין יסמין צח מומחית במיסוי מקרקעין בעלת ניסיון של למעלה מעשור בתחום המקרקעין, ומתמחה בעסקאות נדל"ן, ייצוג רוכשים ומוכרים, ייעוץ משפטי ליזמים, וכן בתחום ההתחדשות העירונית.