שנים רבות חווינו אך ורק עליית מחירים בענף המקרקעין הישראלי, הסוער והדינמי. עתה, בתקופה פוסט טראומת הקורונה, כשמלחמה קשה עדין מתנהלת בין רוסיה ואוקראינה, והמצב הכלכלי בעולם כולו אינו פשוט, אנו חווים ירידת מחירים חדה בענף המקרקעין המקומי. נכון, קיווינו וייחלנו לירידת מחירים בתחום המקרקעין אולם, לא בדרך בה הדברים קורים עכשיו, כשלצד ירידת המחירים במקרקעין, ישנה עליית מחירים מטורפת כמעט בכל תחומי החיים האחרים. הארנונה עולה, החשמל מתייקר, המזון בנסיקה מפחידה וכולם נשארים עם הרבה פחות כסף פנוי ויכולת רכישה.
מסע מחירי המקרקעין - לאן השוק ילך ב- 2024
ברצוני לסקור בקצרה את מסעו של הענף בשנים האחרונות ואת רמת התנודתיות של מחירי המקרקעין. בנוסף, לאחר הסקירה, אנסה, בהתבסס על מידע עדכני של אנשי מקצוע בתחום, לצפות מה עומד לקרות בענף בשנת 2024. בעשור האחרון סבלנו קשות מעליית מחירים מתמדת בשוק הנדל"ן, בעיקר כתוצאה ממחסור בהתחלות בנייה וביקושים גבוהים במקביל. כשעל כל דירה מתמודדים עשרות קונים, המחירים, מה לעשות, עולים ועולים. ממשלות ישראל, לאורך השנים, ניסו בכל דרך, לייצר תהליכי עומק שיביאו בסופו של דבר, לירידת מחירים שתיטיב עם מחפשי הדיור. אולם, בשל אי היציבות הפוליטית והחלפת הממשלות התכופה, הפוקוס לא היה מספק והאמת, קשה מאוד לייצר תהליכי עומק, לאורך זמן, כשכל רגע בחירות, הממשלה זמנית במקרה הטוב ומתחלפת שוב ושוב במקרה הרע. אי לכך, ענף הנדל"ן המשיך לחוות עוד ועוד עליות מחיר והסובלים העיקריים הם הזוגות הצעירים. בשנה האחרונה ובחודשים האחרונים בפרט, בגין העלייה המתמדת של הריבית, החזרי המשכנתאות עולים ללא הרף, אנשים חוששים לקחת הלוואות, קבלנים מתקשים להתחיל פרויקטים והענף חווה מיתון שלא ידענו כמותו זמן רב. לאור זאת, נשאלת השאלה, מה צפוי בשנת 2024, האם נחיה בתוך משבר מקרקעין הולך ומעמיק או שמא, יחזור הענף לשגשג בזכות פעולה זו או אחרת או, שינוי אקלימי שיביא לשינוי כיוון חיובי.
בדרך לשנת 2024
כפי שציינתי קודם לכן, עליית הריבית והתחלות הבנייה המעטות, הובילו למחסור בנכסים חדשים זמינים. אי לכך, הביקושים בירידה, הסיבות אמנם טכניות ואינן קשורות לצורך של אנשים בדיור, המחירים יורדים אולם, מעטי מעט בוחרים לבצע רכישה. נכון להיום, ענף המקרקעין נעצר בעקבות עליית הריבית המשמעותית. עסקאות הנדל"ן נמצאות בירידה חדה בשיעור של 50 אחוזים, לעומת נתוני השנה הקודמת. מדובר בשפל של עשרות שנים, לא פחות. נתון זה מתכנס עם הנתון המראה שגם כמות המשכנתאות בחודש אפריל 23, נמוכה ב-50 אחוזים מהשנה שעברה.
יזמי נדל"ן סובלים מאוד מעליית הריבית, המשפיעה בצורה דרמטית על עלויות המימון של פרויקטים. יזם נדל"ן שלווה לפני שנה כספים מגופי מימון כמו הבנקים, קיבל ריבית של 3 אחוזים בממוצע. בימים אלו, אותו יזם יקבל ריבית של 7 אחוזים בממוצע, יותר מכפול, וזה פשוט משנה הכל. ריבית במספרים כאלה מעמידה בספק את רמת הכדאיות הפיננסית בפרויקטים חדשים של בנייה ולכן, ניתן לראות ירידה חדה בכמות התחלות הבנייה. יזמים נמנעים מהגשת מכרזים המתפרסמים על ידי רשות מקרקעי ישראל והם חושבים כמה וכמה פעמים לפני שהם מחליטים להתחיל פרויקט חדש. הבעיה של היזמים איננה מסתכמת רק בעלויות המימון מכיוון שגם הבנקים המלווים, בשל המצב, מקשיחים מאוד את תנאי המימון והליווי.
ההשפעה על עורכי דין מקרקעין
ישבתי השבוע עם עורך דין מקרקעין שסיפר לי בבדיחות שסוף סוף, החתים השבוע עסקה של מכירת דירה. הוא טען בפני שבשבועות האחרונים פשוט אין עסקאות, מבקשי הדיור יושבים על הגדר, ממתינים לראות מה יוליד יום, חלקם פוחד להתחייב על משכנתא ובקיצור, עורך הדין ממש מחוסר עבודה. ההשפעה של המצב על עורכי הדין הפעילים בתחום הנדל"ן מורגשת מאוד והם משוועים לשינוי שיגיע.
הצפי לשנת 2024
הנתונים המתוארים בכל הפסקאות הקודמות, יביאו כנראה למחסור גדול בנכסים המיועדים למגורים בשנים הבאות. אי לכך, מכיוון שהישראלים מתחזקים מנטליות של רכישת דירה ובעלות על נכס אחד לפחות, אנו צפויים לראות ברגע שהריבית תיעצר ואף תתחיל לרדת מעט, רמת ביקושים אדירה שתפגוש היצע נמוך מאוד וכשזה קורה, המחירים עולים. מומחים רבים טוענים שזה בדיוק מה שצפוי לנו במהלך שנת 2024.
התפקיד של המדינה
ניתן לומר שלמדינת ישראל תפקיד חשוב מאוד בהחזרת ענף המקרקעין לאיזון. המדינה יכולה בהחלט לבצע מספר צעדים לטובת העניין כגון: קיצור ההליכים הביורוקרטיים, מתן רישוי והתרים במהירות גדולה יותר ליזמים, הורדה של מס הרכישה ל- 5 אחוזים וקידום מהלכי שיווק של קרקעות זמינות. כל אלה עשויים להיטיב הן עם היזמים והן עם הרוכשים, הממתינים לרכוש דירה, במקום טוב ובמחיר שפוי. עדיף להפסיק את מבצע דירה בהגרלה שלא הוכח כמבצע שמייצר שינוי חיובי כלשהו, לא במחירי הנדל"ן ולא בביקושים לדיור בר השגה חדש. המדינה יכולה לתמוך ביזמים הבונים את הארץ בכך שתבטיח להם שהיא תקנה מהם כל דירה שלא תימכר, כפי שהיה לפני כעשרים שנה לערך.
דוח היציבות הפיננסית של בנק ישראל
דוח היציבות הפיננסי אותו עורך ומכין בנק ישראל, בוחן את הסיכונים הכלכליים שעשויים להתפתח במדינת ישראל. על פי הדו"ח האחרון שהתפרסם, ניתן להבחין שגם בנק ישראל רואה בבירור את ההאטה בשוק הנדל"ן וירידת המחירים עקב קיפאון בסגירת עסקאות. אולם, גם הבנק צופה שבמהלך שנת 2024 יתאושש השוק, המחירים יעלו בחזרה וכמות העסקאות תגדל גם היא.
גם המחלקה הכלכלית של בנק הפועלים, אחד הבנקים הגדולים בישראל, קובעת, מחירי הדירות ימשיכו לרדת במהלך השנה הקרובה. כמות העסקאות תישאר נמוכה ולכן, מלאי הדירות העומדות ולא נמכרות ימשיך להיות גדול ויעודד את מגמת ירידת המחירים. עוד קובעים בבנק, הריבית לא תעלה פעמים רבות נוספות ותתייצב בקרוב אולם, לא מדובר בחדשות מאוד טובות מכיוון שאין צפי להורדת הריבית בתקופה הקרובה. כל זמן שהריבית גבוהה, הזוגות הצעירים ימשיכו להירתע מלקיחת משכנתא.
כשהכל יחזור למקומו בשלום
גם בבנק הפועלים מעריכים שמצב העניינים הקיים, כפי הנראה, ישתנה במהלך שנת 2024. תורגש יציבות מסוימת בריבית, הביטחון לרכוש דירה יחזור ותחל תנועה מחודשת של עסקאות. כשזה יקרה, אל תשכחו לשכור עורך דין מקרקעין כדוגמת משרד עורכי דין יוני לוי, המתמחה בכל תחומי המקרקעין: רכישת דירה, מכירת דירה, פרויקט פינוי בינוי, התחדשות עירונית ועוד. כל עסקת מקרקעין דורשת עורך דין מקצועי שיוביל אתכם במסלול הקצר והיעיל ביותר, בדרך להשלמת עסקה מוצלחת.
סיוע אמתי לזוגות צעירים
הריבית הגבוהה, כבר אמרנו, פוגעת בצורה אנושה בזוגות צעירים המבקשים לרכוש דירה חדשה מקבלן. לא יאמן אבל, אלפי זוגות צעירים שזכו בהגרלת דירה בהנחה או מחיר מטרה, אינם מצליחים לממש את הזכייה מכיוון שהם מתקשים לגייס את המשכנתא הנדרשת להם. חשוב שזוגות צעירים ידעו שהם יכולים לקבל חלק מהמשכנתא בערבות מדינה, בריבית קבועה, צמודת מדד, הנמוכה ב- 0.6 אחוזים מהריבית הקבועה שמציעים הבנקים. כמו כן, הלוואת משכנתא בערבות מדינה, ניתן לפרוע בכל שלב, ללא עמלת פירעון מוקדם או קנס כלשהו. נכון, אין מדובר בפתרון מלא אולם, ישנם זוגות שזה בוודאי יכול לעזור להם.
בשיתוף משרד עורכי דין יוני לוי