בטור הקודם עסקנו במשך התקופה בה ניתן להמשיך ולהחזיק בדירה יחידה במקביל לרכישת דירה חדשה חלופית ועדין להיות זכאים לתשלום מס רכישה בגין הדירה החדשה בשיעור מופחת (בשיעור של מס רכישה על דירה יחידה).
חשוב לציין שהטור הקודם התייחס למקרים בהם הדירה החלופית שנרכשה הייתה דירה ממוכר פרטי. במידה והדירה הנרכשת הינה מקבלן, נקבע בחוק שעל הרוכש למכור את דירתו היחידה הישנה תוך 12 חודשים, אך חשוב לציין שתקופה זו מתחילה להימנות "מהמועד שבו הייתה החזקה בדירה שרכש אמורה להימסר לידיו על פי ההסכם עם הקבלן".
משמעות ההוראה הזו בפועל הינה שיש הבדל גדול בין מי שרוכש דירה מוכנה מקבלן ויכול לקבל את החזקה בדירה מיד עם תשלום מלוא התמורה, שאז התקופה שיש לו למכירת הדירה הישנה הינה קצרה במחצית מאשר במצב בו היה רוכש דירה יד שניה. לעומת זאת, מי שרוכש דירה "על הנייר" יש לו תקופה ארוכה באופן משמעותי, וזאת בהתאם לקצב התקדמות הפרויקט והמועד החוזי של מסירת הדירה החדשה.
מה קורה במצב שהקבלן מאחר במסירת הדירה לרוכש?
כידוע, איחור במסירה היא סוגיה כואבת שאף הוגדרה לא אחת כמכת מדינה. איחור במסירה של דירה עלול לגרום לנזקים כלכליים משמעותיים לרוכשים וישנו גם את הקושי הרגשי של הרוכשים, אשר נדרשים לנהל את חייהם במצב של חוסר ודאות, לעבור מדירה לדירה, ובחלק מהמקרים אף לחזור ולהתגורר עם ההורים.
עד כמה מדובר ב"מכת מדינה" ניתן ללמוד מהנתונים שפורסמו במסגרת חוות דעת של הממונה על חוק המכר במשרד השיכון, מלפני חודש וחצי לערך (24 למאי 2021).
בפתיח של חוות דעת - אליה אתייחס בהמשך - מציין הממונה שבשנים 2016 עד 2020 רכש משרד השיכון 475 דירות לצורך דיור ציבורי ב-99 פרויקטים שונים שבוצעו ב-38 ערים בכל רחבי מדינת ישראל. 87% מהדירות נמסרו למשרד השיכון באיחור ממוצע של 9 חודשים. יש להניח כי נתון זה איננו שונה באופן מהותי בפרויקטים בהם המשרד לא רכש דירות, כך שאין ספק שמדובר במציאות קשה ביותר לרוכשים.
בכל הנוגע לסוגיית מס הרכישה, החוק הסדיר זאת במפורש אבל באופן שאינו מייצר ודאות מספקת: החוק קובע שבמצב של איחור במסירה "בנסיבות שאינן בשליטתו של הרוכש", התקופה של 12 החודשים תחל מהיום שהחזקה בדירה נמסרה בפועל.
מהן אותן הנסיבות שאינן בשליטתו של הרוכש? יש להניח שישנם מקרים בהם הנסיבות יהיו ברורות, אך יהיו גם מקרים שאינם מוחלטים שאז יהיה צורך לנהל שיח מול רשויות המס, לרבות הגשת השגה וכדומה.
הזכות של הרוכשים לקבל פיצוי בגין האיחור במסירה של דירות מוסדר בסעיף 5א לחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973, וכך גם שיעור הפיצוי.
בחוק זה נקבע שאם חלפו 60 ימים מהמועד החוזי למסירת הדירה (לאחר תקופת הגרייס המוכרת) זכאי הרוכש לפיצוי בגובה משתנה בהתאם למשך זמן העיכוב במסירה ובהתאם לדמי השכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה. ביחס לשמונה החודשים הראשונים מהמועד החוזי למסירת הדירה זכאי הרוכש לפיצוי בגובה דמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.5, והחל מהחודש התשיעי שלאחר המועד החוזי זכאי הרוכש לפיצוי בגובה דמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.25.
אלא, שסעיף נוסף בחוק קובע שהצדדים יכולים להסכים שהפיצוי שנקבע בחוק לא ישולם במצב בו האיחור במסירה נגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר (הקבלן) ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו.
כל מי שהגיע לשלב בו מתקיים שיח עם הקבלן בנוגע לפיצוי בגין האיחור במסירה יודע שלגישת הקבלן שום עיכוב איננו תלוי בו ולכן הוא איננו חייב לשלם לרוכש שום פיצוי. פערי הכוחות והידע בין הקבלן לבין הרוכש מביאים במקרים רבים לתוצאה שהרוכש מסכים להתפשר על פיצוי סמלי, מתוך רצון לקבל את הדירה כמה שיותר מהר.
בחוות הדעת של הממונה על חוק המכר שהזכרתי למעלה, הוא מפרט מספר טענות של קבלנים וקובע שהן אינן מקימות לקבלן עילה לפטור מתשלום הפיצוי:
טענה ראשונה: טענת קבלן שהאיחור במסירת דירה נבע מתוצאה של התנהלות רשות ציבורית בקשר לפרויקט (רשות מקומית, חברת חשמל, תאגיד מים, משרד ממשלתי וכו').
טענה שניה: טענת קבלן שאיחור במסירת דירה נבע מתוצאה של התקשרות בינו לבין גורמי מקצוע הנותנים שירותים בפרויקט (קבלן מבצע, יועץ משפטי, אדריכל וכו').
טענה שלישית: טענת קבלן שיש קביעה בחוזה המכר שהנותנת לו או לגורם מטעמו את הסמכות לקבוע שהאיחור במסירה נגרם מסיבה שאינה תלויה בקבלן.
עוד ציין הממונה שלגישתו ובהתאם למתווה שפרסם הצוות הבין-משרדי – עיכוב של מסירת דירה בין 18.3.20 עד 31.12.20 (עקב משבר הקורונה) מעבר ל-40 יום לא יזכה את הרוכש בפיצוי, וזאת לאור חלוקת הנזק בין הצדדים.
לכן, אם הקבלן שלכם מנסה להימנע מתשלום הפיצוי מהסיבות הללו, יש להבהיר לו שהדבר סותר את הוראות חוק המכר ואת עמדת הממונה, וכי עליו לשלם את הפיצוי במלואו.
אך מה קורה אם הקבלן ממשיך להתעקש ומסרב לשלם את הפיצוי לפי חוק המכר וחוות דעת הממונה? מחלוקת זו תצטרך להיות מוכרעת בבית המשפט. על פי ההלכה המשפטית - בית המשפט "יטה אוזן" לעמדת הממונה, שכן הוא בעל המומחיות בתחום ויש לו היכרות מעמיקה בשוק הרלוונטי, אך הפרשנות המשפטית הסופית של חוק המכר ויישומה בכל מקרה ומקרה תיעשה רק על ידי בית המשפט.
במסגרת הייעוץ המשפטי בנוגע לשאלה האם כדאי להגיש תביעה בגין האיחור במסירה הדירה רצוי לבדוק גם האם ישנם ליקויי בניה שבגינם זכאי הרוכש לפיצוי נוסף מהקבלן, אך לכך נתייחס בטורים הבאים.
**********************
יובהר שכל האמור לעיל מהווה מידע כללי בלבד ואינו מהווה תחליף לקבלת ייעוץ משפטי פרטני ומותאם בכל מקרה ומקרה, ולפיכך אין להסתמך עליו בכל צורה שהיא. הכותב הינו יועץ בכיר למבקר המדינה ונציב תלונות הציבור לשעבר וכיום שותף במשרד עו"ד אורית נהיר ושות'.