דיני שכירות

לכבוד מר בני, שלום וברכה
שאלתך הייתה לגבי שותפים בדירה, שאחד מהם השכיר את חלקו בלא לשאול את שאר השותפים לדעתם, ובלא לתת להם זכות סירוב ראשונית, ושאלת האם ניתן לבטל את חוזה השכירות, וכן האם ניתן לקנוס את השותף.
תשובה: השאלה נוגעת לדינים הנקראים בהלכה "דינא דבר מצרא". כלומר, דיני בן המצר = השכן. מסוגיית הגמרא בב"מ קח. עולה שבר מצרא קודם לאדם אחר בקניית השדה שהוא שכן לו, ולא כל שכן שותפים. הסיבה לכך איננה זכות ממונית, אלא דין "ועשית הישר והטוב" המוטל על הקונה, שיכול לקנות במקום אחר קרקע דומה, בעוד עבור השכן הקנייה במקום אחר תגרום להפסד בגלל פיצול השדות. אשר על כן, יכול השכן לשלם ללוקח את הסכום אותו הוא שילם עבור הקרקע, והשדה תעבור אליו.
אמנם, בנוגע לשאלתך קיים סיבוך מסויים, שכן לא מדובר על קניין אלא על שכירות בלבד. הרמב"ם פוסק כי במקרה כזה לא מסלקים את השוכר, שכן ניתן לחכות עד שהשכירות תסיים, ואין כאן דין "ועשית הישר והטוב". הרא"ש אמנם חלק על כך, אך השו"ע בסימן קעה סעיף נט פסק "השוכר בית מחבירו, והמצרן רוצה להוציאו מידו לשכרו לעצמו, אין שומעין לו." ועיין בש"ך שם ס"ק סא שכן פסקו רוב גדולי האחרונים.
אך נראה שעדיין הדין עמך, וניתן לסלק את השוכר, שכן יש הבדל בין סתם שני מצרנים לבין שותפים, שם הנזק לשותף גדול בהרבה. וכן פוסק השו"ע שם בסעיף סא "שנים ששכרו שדה בשותפות, ואחד מהם רוצה להשכיר חלקו לאחר והשני רוצה לזכות בו מדין בן המצר, הדין עמו כיון שהוא שותף בו".
מאחר וכך, ניתן לשלם לשוכר את הסכום אותו התחייב לבעל הבית, ולקבל את השכירות במקומו. לגבי קנס לשותף המשכיר, אין לו קנס, שכן אף אם לא היה ניתן לבטל את החוזה, מ"מ דין ועשית הישר והטוב מוטל במקרה זה על השוכר ולא על המשכיר.
להרחבה בדיני בר מצרא, ניתן לעיין באנציקלופדיה התלמודית כרך ד' ערך בר מצרא.

יש להעיר שתי הערות חשובות –
א. אין בדברים אלו משום פסיקת דין, שכן אין לפסוק אלא במעמד שני בעלי דינים וכן היה סיפור רק מצד אחר. כמו כן המשיב אינו דיין.
ב. אם המקרה אינו כפי שהבנתי אותו, ניתן לשלוח שאלה נוספת מורחבת יותר, ובעז"ה אשתדל לענות.

בברכה
ברוך
צוות ישיבת הר עציון