לא עוד "קבלני חתימות": השירות החדש שמבקש לתת לדיירים מעטפת מלאה בהתחדשות עירונית

בשנים האחרונות כמעט כל בעל דירה בבניין ותיק מכיר את הסיטואציה: אדם מגיע לבניין, מספר על פינוי־בינוי, מציג הדמיה, מדבר על דירה חדשה ומבקש להתחיל להחתים. אלא שבין החתימה הראשונה לבין המפתח לדירה החדשה נמצאת דרך ארוכה שכוללת תכנון, שמאות, משפט, מימון, הנדסה, רישוי, בחירת יזם וביצוע.

חברת אבני המקום מבקשת להציע לשוק מודל שנועד לטפל דווקא בפער הזה

במקום גוף שעיקר תפקידו הוא לארגן את הדיירים ולחבר אותם ליזם, אבני המקום פועלת כבית רב־תחומי להתחדשות עירונית. תחת מעטפת מקצועית אחת היא מחברת שמאות מקרקעין, תכנון ואדריכלות, ליווי משפטי והנדסה, כדי שהמתחם ייבחן כמערכת אחת ולא כרצף של תחנות נפרדות.

המייסד והמנכ"ל, אור סהראי, שמאי מקרקעין וכלכלן, מסביר כי הרעיון נולד מתוך חולשה שחוזרת בפרויקטים רבים: "בעלי הדירות מקבלים לפעמים הרבה מאוד הבטחות בתחילת הדרך, אבל אין מספיק גורמים שמחברים בין ההבטחה לבין מה שהתכנון, הכלכלה והביצוע באמת מאפשרים. אנחנו רוצים לעבוד הפוך: קודם להבין מה אפשר לעשות, ורק אחר כך להבטיח".

איך נראה התהליך בפועל?

השלב הראשון הוא בדיקת היתכנות. נבחנים מצב התכנון, הזכויות הקיימות והאפשריות, מדיניות הרשות המקומית, מאפייני המגרש, הכלכלה הראשונית והמצב המשפטי והחברתי של המתחם. לאחר מכן נכנסת השמאות לעומק: האם יש לפרויקט כדאיות, מה שווי הזכויות, אילו תמורות יכולות להיות ריאליות ומהו מרווח התכנון האפשרי.

במקביל נבנית נציגות דיירים ומוגדר תהליך עבודה שקוף. בעלי הדירות מקבלים ליווי בבחירת עורכי הדין ובעלי המקצוע, ובהמשך גם בבחירת היזם. כאן מגיע אחד ההבדלים המרכזיים במודל: בחירת היזם נעשית רק לאחר שנוצרה תמונה מקצועית רחבה של המתחם.

"יזם הוא לא מוצר מדף", אומר סהראי. "יש פרויקט שבו חברה גדולה מאוד היא התאמה מצוינת, ויש פרויקט שבו דווקא יזם אחר יביא תוצאה טובה יותר. אם אתה יודע מה אפשר לבנות, מה הכלכלה ומה רמת המורכבות, אתה יכול לבחור את היזם שמתאים לפרויקט ולא רק את זה שנתן את ההצעה המרשימה ביותר".

למה מעטפת כזו חשובה?

לפי הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, מארגן מטעם בעלי הדירות ממלא תפקיד שונה מנציג או מחתים שפועל עבור יזם מסוים. מארגן מטעם הדיירים חב כלפיהם חובות של נאמנות, הגינות וגילוי מידע, ויכול לסייע בגיבוש הסכמות, בבחירת בעלי מקצוע ובקידום מכרז יזמים.

חוק המארגנים נחקק בין היתר כדי להתמודד עם מקרים שבהם בעלי דירות נקשרו בהסכמים למשך זמן רב כאשר הפרויקט לא התקדם. החוק קובע אבני דרך ותקופות שבהן על המארגן לקדם את העסקה. אבל באבני המקום מבקשים להגדיר את התפקיד בצורה רחבה יותר.

"אנחנו לא רוצים להיות הגוף שמוסר את המתחם ליזם ונעלם", אומר סהראי. "אנחנו רוצים להישאר הגורם שמכיר את הדיירים, את התכנון ואת העסקה, ולוודא שהחיבורים בין כולם ממשיכים לעבוד".

מעטפת אחת, שפה אחת

אחד האתגרים בפרויקטי התחדשות עירונית הוא שכל בעל מקצוע בוחן את הפרויקט מזווית אחרת: המתכנן רואה זכויות ותכנון, השמאי רואה שווי וכלכלה, עורך הדין רואה סיכונים והסכמים, והמהנדס רואה ביצוע.

במודל של אבני המקום, בעלי המקצוע אמורים לעבוד במקביל ולא בטור. חלופה תכנונית נבדקת גם כלכלית וגם הנדסית; הבטחה מסחרית נבחנת מול האפשרות המשפטית לעגן אותה; ובחירת יזם מתבצעת לאחר הבנת רמת הסיכון והבשלות של המתחם. החברה מציגה כיום פרויקטים בחולון, באר שבע, ירושלים, תל אביב, בית שמש וראשון לציון, בשלבים שונים של תכנון, רישוי וביצוע.

הדייר במרכז, אבל הפרויקט חייב לעבוד

המילה "דיירים" חוזרת שוב ושוב בשיחה עם אנשי החברה, אבל הם מדגישים שהצבת הדייר במרכז אינה אומרת להבטיח לו כל דרישה. "אם אתה מבטיח תמורה שאי אפשר לממן, לא עשית טובה לדייר", אומר סהראי. "הדייר צריך לקבל את המקסימום שהפרויקט באמת מסוגל לתת. זו הסיבה שאנחנו מתחילים משמאות, מתכנון ומבדיקת כלכלה".

הגישה הזו חשובה במיוחד בתקופה שבה עלויות הבנייה והמימון משפיעות מאוד על כדאיותם של פרויקטים. תקן 21 משמש את השמאים ומוסדות התכנון כדי לבחון את הכדאיות הכלכלית של תכניות פינוי־בינוי. המשמעות עבור בעלי הדירות פשוטה: הצעה גבוהה על הנייר אינה בהכרח הצעה טובה יותר. לפעמים דווקא עסקה מאוזנת, עם יזם חזק ותכנון ריאלי, שווה הרבה יותר מהבטחה שאין דרך לבצע.

שירות שנולד מענף שהשתנה

ההתחדשות העירונית של היום אינה זו של לפני עשור. המתחמים גדולים יותר, הרשויות דורשות יותר, המימון מורכב יותר והציבור מודע יותר לזכויותיו. במקביל, גם תפקידו של הגוף שמארגן את בעלי הדירות משתנה.

אבני המקום מבקשת להיות חלק מהמעבר הזה, ממודל שמבוסס בעיקר על קשרי דיירים והחתמות לניהול מקצועי ואינטגרטיבי של התהליך כולו. "אנחנו רוצים שבעל הדירה לא יצטרך להבין לבד מי צודק, השמאי או המהנדס, ומה המשמעות של סעיף בתכנית", מסכם סהראי. "הוא צריך לדעת שיש לידו גוף שמרכז את כל המומחים, מדבר בשפה אחת ויודע לקחת את המתחם מהרעיון ועד המפתח".