אחד הפרמטרים המרכזיים המשפיעים על מחירי הדירות בישראל הוא כיווני האוויר שלהן והנוף הנשקף מהדירה. ברוב הפרויקטיים נבנים בניינים שבהם ישנן מספר דירות בכל קומה, לכן הדירות זוכות לשני כיווני אוויר או פחות. בדרך כלל, דירות שמציעות שלושה כיווני אוויר הן דירות מיוחדות בקומות הגבוהות של הבניין, ורק במקרים נדירים נבנות דירות סטנדרטיות בבנייני קומות עם שלושה כיווני אוויר.
מחקר של חברת שיווק הנדל"ן דרא מגלה כי דירות עם 3 כיווני אויר אכן הפכו למוצר נדיר בנוף הנדל"ן הישראלי, בעקבות מגמת צפיפות הבנייה במרכזי הערים. "דירות כאלה הן מבוקשות מאוד בשל ייחודן ובשל המיעוט שלהן באזורי הביקוש", אומר דרור אוהב ציון, מנכ"ל דרא. "רוב הפרויקטים שתוכננו בשנים האחרונות, בדגש על מרכז הארץ, מתאפיינים בבניינים שבהם 4 דירות או יותר בכל קומה עם שני כיווני אוויר לכל דירה. בפרויקטים בהם יבנו 5 דירות או יותר לקומה תהיינה גם דירות עם כיוון אויר אחד (דירות כלואות). רק בפרויקטי בוטיק עם צפיפות נמוכה של 2-3 דירות בקומה, ניתן למצוא דירות עם 3 כיווני אוויר".
פערי המחיר בין סוגי הדירות הוא כ- 10% על כל כיוון אוויר נוסף
בהתאם להיותן נדירות מאוד וייחודיות, עם ביקוש גבוה, גם התמחור של דירות עם 3 כיווני אוויר עולה. בפרויקטים חדשים המוצר הסטנדרטי הוא דירה עם שני כיווני אוויר, בעוד שדירה עם 3 כיוונים נחשבת למוצר 'פרימיום' שמתומחר לעתים במאות אלפי שקלים יותר מדירה זהה עם 2 כיווני אוויר.
באופן כללי, פערי המחיר בין סוגי הדירות הוא כ- 10% על כל כיוון אוויר נוסף. למשל, בפרויקט חצר אנג'לו ביפו דירות משווקות בשווי 3 מיליון שקל המשמעות של כיוון אוויר נוסף הוא כ-300 אלף שקל.
גם אורי פליישמן, סמנכ"ל השיווק של קבוצת לוינשטין, מדבר על היותן של דירות עם 3 כיווני אוויר נדירות מאוד, במיוחד בת"א. "באופן טבעי, בבנייה של פרויקטים בתוך מגרשים אורבניים צפופים, הגישה היא לרוב לנצל באופן מירבי ומיטבי את השטח הקיים, ולכן דירות עם 3 כיווני אוויר בתל אביב הן מוצר נדיר למדיי." אומר פליישמן. "בעזרת תכנון קפדני הצלחנו לתכנן דירות כאלה בפרויקטים שלנו, והפרמטר של כיוון האוויר הנוסף קורץ מאוד לרוכשים ומושך ביקושים גבוהים".
צילום: pixabay
"במקרים שבהם הדירה פונה לבית עלמין למשל, לכיוון האוויר השלישי אין הרבה משמעות ואולי הוא אפילו בעוכרה של הדירה בהתחשב בנוף"
"היתרונות של כיווני האוויר הם כמות האור והאוויר שנכנס לדירה וכמובן הנוף הנשקף מהמרפסות." קובע חיים מסילתי, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין,
מסילתי מסביר, כי בהערכה שמאית כזו יש מקדמים אקויוולנטיים שיכולים לנוע בין 0.25 ל-0.3 ואפילו 0.4 מתוך השווי מ"ר בנוי. בעיר כמו תל אביב למשל, דירות עם נוף לים מתומחרות ב-20-25% יותר מדירות דומות שלא פונות לים. באשר לכיווני האוויר, פערי מחיר של כ-25% יש גם בין דירות בת"א עם 3 כיווני אוויר לבין כיוון אויר אחד בלבד. בין שניים לשלושה כיווני אוויר הפערים הם בין 10% ל-15%.
בנוסף, ככל שעולים יותר לגובה, הנוף הנשקף מהמרפסת הוא איכותי יותר, אולי פתוח יותר, וזה מביא לתמחור עולה של כ-2% לכל קומה. גם המרחק הגדול יותר ממטרדי רעש, זיהום אוויר ונוף, משפיע על המחיר ככל שעולים לגובה. מנגד, במקרים שבהם הדירה פונה לבית עלמין למשל, לכיוון האוויר השלישי אין הרבה משמעות ואולי הוא אפילו בעוכרה של הדירה בהתחשב בנוף.
פרמטר נוסף שמשפיע על המחירים בהקשר זה, הוא כמות הדירות בכל קומה. לצד היתרון של הכיוון האוויר השלישי, העובדה כי דירות כאלה לרוב נבנות רק 2 בקומה ושיש רק שכן אחד נוסף בקומה ולא עוד שלושה, מעלה את מחיר הדירה בשל הפרטיות שהיא זוכה לה בבניין.
דירות סטנדרטיות עם שלושה כיווני אוויר ניתן למצוא יותר בערים פריפריאליות בהן הצפיפות נמוכה, בעוד שבערים גדולות ומרכזיות כמו תל אביב, ערי גוש דן וירושלים, המוצר הזה יהיה נדיר במיוחד, בוודאי כשמדובר במרכזי הערים. ככל והמגמה הכללית בארץ היא לצופף, דירות מסוג זה הופכות למוצר נדיר גם בפריפריה.
דירות חדשות צילום: Flash90