מכתב סירוב מהבנק, או אישור על סכום נמוך בהרבה ממה שצריך, הוא אחד הרגעים המתסכלים בדרך לדירה. ברוב המקרים אין כאן שיפוט אישי אלא כללים: הבנקים כפופים להוראות של בנק ישראל, שמגבילות כמה אפשר לממן וכמה מההכנסה יכול ללכת להחזר החודשי. זה קורה לא רק למי שיש לו בעיות אשראי: גם זוג צעיר עם הכנסה טובה עלול להיתקל בסירוב כשההון העצמי נמוך, כשיש הלוואות פתוחות או כשאחד מבני הזוג עצמאי בתחילת דרכו. כשהמגבלות האלה חוסמות את העסקה, עולה בדרך כלל השאלה אם לפנות לגוף חוץ בנקאי. לפני שעושים את זה, כדאי להבין איך השוק הזה עובד ומה הוא עולה.
למה הבנק אומר לא
הסיבה הנפוצה ביותר היא כושר ההחזר. לפי הוראות בנק ישראל, בנק אינו רשאי לאשר משכנתא שההחזר החודשי שלה עולה על 50% מההכנסה הפנויה, כלומר ההכנסה החודשית נטו בניכוי התחייבויות קבועות, כמו הלוואות שנותרו להן יותר מ-18 חודשים. כשהשיעור עובר את 40%, הבנק נדרש להקצות כנגד ההלוואה יותר הון, ולכן הוא נזהר ביחס החזר גבוה. גם שיעור המימון מוגבל: עד 75% משווי הנכס בדירה יחידה, עד 70% בדירה חליפית ועד 50% בדירה להשקעה. לצד אלה נבדקים היסטוריית האשראי, יציבות ההכנסה וסוג הנכס.
אהבתם? עוד תכנים בלעדיים באפליקציה של כיפה. הורידו עכשיו
מי נותן משכנתא חוץ בנקאית
ההוראות האלה חלות על הבנקים בלבד. מחוץ למערכת הבנקאית פועלים שני סוגי גופים, ושניהם בפיקוח רשות שוק ההון, ביטוח וחיסכון:
גופים מוסדיים: חברות ביטוח וגופים שמנהלים קרנות פנסיה וקופות גמל. הם מממנים עד 60% משווי הנכס, ורק בשעבוד ראשון.
חברות אשראי חוץ בנקאיות: פועלות ברישיון למתן אשראי, קובעות את שיעור המימון לפי המדיניות שלהן ויכולות להסתפק גם בשעבוד שני על נכס שכבר משועבד לבנק.
זה שוק קטן: לפי דוח מבקר המדינה מיוני 2026, כ-96% מחוב המשכנתאות בישראל מוחזק בבנקים, וחלקן של חברות האשראי החוץ בנקאיות מוערך בכ-1% בלבד, כ-5.7 מיליארד ₪. המבקר גם ציין ששיעור המימון אצלן יכול להגיע לכ-90% משווי הנכס, ושעל המשכנתאות החוץ בנקאיות אין הנחיות דומות להנחיות בנק ישראל. מי ששוקל משכנתא חוץ בנקאית צריך לדעת מראש שהכללים, וגם המחיר, שונים מאלה של הבנק.
כמה זה עולה
חברות האשראי החוץ בנקאיות אינן מגייסות פיקדונות מהציבור כמו בנק, והריבית שלהן גבוהה בדרך כלל מזו של הבנקים. לפי דוח המבקר, הריבית הממוצעת באחת מהן עמדה ברבעון השני של 2025 על 8.5% עד 9%. לפי דיווח בגלובס, באחת החברות הגדולות בתחום עמדה הריבית הממוצעת ב-2025 על כ-7.8% במסלול הצמוד למדד ועל כ-10% במסלול המשתנה. לריבית מצטרפות עמלות: פתיחת תיק, שמאות וטיפול משפטי. חוק אשראי הוגן מגביל את העלות הממשית של הלוואה ליחיד, כולל עמלות, לריבית בנק ישראל ועוד 15 נקודות האחוז, כלומר ל-18.25% בשנה כיום (למעט הלוואות של יותר מכ-1.2 מיליון ₪). זו תקרה, לא מחיר הוגן.
דוגמה להמחשה: הלוואה של 300,000 ₪ ל-5 שנים בריבית שנתית של 8% תחייב החזר חודשי של כ-6,080 ₪. בריבית של 10% ההחזר יעלה לכ-6,370 ₪, ועל פני התקופה תשלמו כ-17,500 ₪ יותר. לכן כדאי להשוות כמה הצעות, גם בין הגופים החוץ בנקאיים עצמם.
מתי זה מתאים
גישור זמני: למשל עד שתימכר דירה קיימת, או עד שיגיע כסף ממקור ידוע.
השלמת מימון בשעבוד שני: כשהבנק אינו מוכן להגדיל משכנתא קיימת.
תיק שדורש זמן לתיקון: היסטוריית אשראי פגומה או הכנסה לא סדירה, כשהתוכנית היא לחזור לבנק בהמשך.
המשותף לכל המקרים: משכנתא חוץ בנקאית עובדת הכי טוב כפתרון ממוקד ולתקופה מוגדרת, לא כתחליף קבוע לבנק.
הלוואה נוספת על אותה דירה: מה השתנה באוקטובר 2026
מי שלוקח משכנתא חוץ בנקאית בשעבוד על הדירה, ובהמשך ירצה הלוואה נוספת מהבנק על אותה דירה, צריך להכיר תיקון בהוראות בנק ישראל שנכנס לתוקף ב-1 באוקטובר 2026. לפי התיקון, כשבנק בוחן הלוואה כזו, ההחזר החודשי שבחישוב כולל גם את ההלוואות הקודמות המשועבדות על הנכס, בין שניתנו באותו בנק, בבנק אחר או בגוף חוץ בנקאי, ובלבד שנותרו להן יותר מ-18 חודשים. כלומר, הלוואה חוץ בנקאית ארוכה תיספר בתוך תקרת ה-50%, ועלולה להקטין את הסכום שהבנק יסכים לתת. הלוואה שנותרו לה 18 חודשים או פחות אינה נספרת בחישוב הזה. לכן כדאי לקבוע את משך ההלוואה כבר כשבונים את תוכנית היציאה.
מה לבדוק לפני שחותמים
רישיון: חברת אשראי חוץ בנקאית חייבת ברישיון למתן אשראי. בדקו אותה במרשם בעלי הרישיונות, שפתוח לציבור באתר רשות שוק ההון.
העלות הכוללת: ריבית, עמלות, ביטוחים ועמלת פירעון מוקדם, הכול בכתב. עמלת הפירעון המוקדם נקבעת בחוזה, והכללים שמגבילים אותה במשכנתא בנקאית אינם חלים כאן.
תוכנית יציאה: מתי ובאילו תנאים תוכלו למחזר את ההלוואה חזרה לבנק, ומה צריך לקרות עד אז, למשל מכירת דירה או שיפור בהיסטוריית האשראי.
אישורים עקרוניים מכמה בנקים: לפני שמוותרים על הבנקים, בקשו אישור עקרוני למשכנתא מכמה בנקים. הוא ניתן בלי עלות ובכתב, בתוך חמישה ימי עסקים, והבנק מחויב לשמור על תנאיו לפחות 24 יום.
סירוב של בנק אחד אינו סוף הדרך: לפעמים בנק אחר יאשר את אותו תיק, ולפעמים צריך קודם לתקן את מה שהפריע. ההחלטה צריכה להתבסס על השוואה מלאה של העלויות ועל כושר ההחזר האמיתי שלכם, ולא רק על השאלה מי מוכן לאשר. כאן יכול לעזור יועץ משכנתאות שאינו קשור לגוף מלווה מסוים: הוא בודק את התיק מול כמה בנקים ומול החלופות החוץ בנקאיות, ומציג לכם את המחיר המלא של כל אפשרות.
ניר סקופ הוא יועץ משכנתאות פרטי וחבר בהתאחדות יועצי המשכנתאות בישראל. מאז 2020 הוא מלווה לקוחות בתיקים מורכבים ובמשכנתאות למסורבי בנקים, לצד זוגות צעירים, משפרי דיור ומיחזורי משכנתא.
המידע במאמר כללי ונכון לאוקטובר 2026, ואינו מהווה ייעוץ או המלצה לנטילת אשראי. הריביות, שיעורי המימון והמגבלות מתעדכנים מעת לעת, וכל מקרה נבחן לפי נסיבותיו.
בשיתוף ניר סקופ