השקעה בקרקע: הדרך שמשפחות מגלות מחדש בעידן של דירות יקרות

השיחה הזו מתקיימת מוקדם או מאוחר כמעט בכל בית בישראל. כמה אפשר לחסוך, מתי לקנות דירה להשקעה, האם בכלל אפשר לקנות, מה לעשות עם הכסף שכבר חסכנו, איך לדאוג להבטחת העתיד של הילדים. עבור משפחה ממוצעת, דירה להשקעה הייתה במשך שנים הפתרון המוכר. אך בשנים האחרונות, השיחה הזו נעשית מורכבת יותר.

המספרים מדברים בעד עצמם. מחיר דירה ממוצעת עלה במאות אחוזים בעשור האחרון. הריבית על המשכנתאות עלתה משמעותית לעומת התקופה שאחרי הקורונה. ההון העצמי הנדרש לרכישת דירה להשקעה הוא כבר לא 25% של פעם, אלא 50% ויותר. עבור משפחה צעירה שעדיין משלמת משכנתא על דירת המגורים, הכניסה לדירה שנייה הופכת לפעולה כלכלית מורכבת ולעיתים בלתי-אפשרית.

לכן, יותר משפחות מתחילות לשאול את השאלה הבסיסית מחדש: אם דירה להשקעה כבר אינה האפיק המוכר והנגיש שהיה בעבר, מהן האפשרויות האחרות? אחת התשובות שעולות יותר ויותר קשורה לאפיק שהיה במשך שנים נחלתם של גורמים מוסדיים בלבד - השקעה בקרקעות.

הקרקע מציעה משהו ששוק הדירות, במצב הנוכחי, כבר אינו מציע - נקודת כניסה זמינה יותר, אופק זמן ארוך, וגמישות בבחירת מסלול ההשקעה. כשמסתכלים על השקעה בקרקע דרך הזווית של תכנון פיננסי משפחתי, היא מתחילה להיראות כפתרון המתאים ביותר לטווח הארוך.

למה הדירה להשקעה של ההורים כבר לא בהישג יד שלכם

ההיגיון של דירה להשקעה היה ברור בעבר: רוכשים דירה, משכירים, מקבלים תשואה קבועה, מחכים שתעלה. הילדים יורשים נכס פיזי, יציב, מוחשי. אך כדי שההיגיון הזה יעבוד, צריך שהמספרים יסתדרו. וכאן בדיוק נמצאת הבעיה.

דירה במרכז הארץ במחיר של 3 מיליון שקל דורשת הון עצמי של מיליון שקל ויותר. המשכנתא על היתרה, בריבית הנוכחית, יוצרת החזר חודשי גבוה. דמי השכירות, גם אם המקום מאוכלס במלואו, מכסים בקושי את ההחזר. התוצאה, רבים מבחינים שדירה להשקעה הפכה לפעולה שלא מייצרת תזרים, אלא דורשת אותו. במקום להעביר את הילדים לקראת עתיד יציב, ההורים מוצאים את עצמם נושאים בעלות חודשית מתמשכת.

זה לא אומר שאין יתרון בדירה. היא נכס פיזי, מוחשי, ניתן להעבירה בירושה. אבל הסיפור הכלכלי שמאחוריה השתנה. ובמציאות הזו, האפיקים שהיו בעבר פחות מוכרים מתחילים לקבל מקום.

הקרקע - ההשקעה ש'מחכה' איתכם

השקעה בקרקע פועלת בקצב שונה. הקרקע אינה מייצרת תזרים בזמן ההמתנה. היא לא דורשת ניהול שוכרים, תיקונים או טיפול בנזילות. אבל היא משאב מוגבל. בישראל, שבה האוכלוסייה גדלה במהירות והמרחב המוגבל, הקרקע צוברת ערך לאורך שנים, ובמיוחד כאשר היא נמצאת באזורים שעוברים תהליכי תכנון משמעותיים.

ההיבט החשוב להבנה הוא שהקרקע אינה השקעה לטווח של שנה או שתיים. היא דורשת אופק תכנון של עשור ומעלה. בדיוק לכן היא מתאימה למי שחושב במונחים של דורות. משפחה שמתכננת את חתונת הבן בעוד עשר שנים, או את ירושת הנכדים בעוד עשרים, יכולה להסתכל על הקרקע כעל נכס שעובד עם הזמן הזה, לא נגדו.

בנוסף, השקעה בקרקע אינה דורשת את ההון הנדרש לדירה. סכומים נמוכים יחסית - לפחות בהשוואה לדירה ממוצעת - יכולים להיות נקודת כניסה. זה הופך את האפיק לרלוונטי גם למשפחות שאין להן מיליון שקל פנוי, אך יש להן יכולת לתכנן ולחסוך לטווח ארוך.

'קרקע פרטית' - מה זה אומר בפועל

המונח 'קרקע פרטית' מתייחס לקרקע שאינה בבעלות מדינתית או של רשות מקומית, אלא בידי גורם פרטי. עבור המשקיע הפרטי, ההבחנה הזו חשובה. שלא כמו קרקעות בבעלות המדינה, שמיועדות בדרך כלל לשיווק במכרזים גדולים לקבלנים מורשים, קרקע פרטית יכולה להיות נמכרת או מוצעת להשקעה בערוצים שונים, לרבות באמצעות חברות יזמות שמאתרות אותן.

בעולם המגוון של קרקעות פרטיות, חלק מהן נמצאות באזורים שעדיין לא הוסדרו תכנונית, חלק במצב תכנוני שלם, וחלק - והם המעניינים יותר עבור משקיעים - נמצאות באזורים שצפויים לעבור תהליכי תכנון רחבים. תוכניות כמו תמ"א 70, שמסדירה את הבינוי סביב תחנות המטרו, יוצרות בדיוק תהליכים כאלה. אזורים שעד היום היו פרבריים יחסית עשויים, בעקבות התוכנית, לעבור הצפפה ופיתוח רחב היקף.

עבור משקיע פרטי, ההיכרות עם המסגרת הזו אינה פשוטה. תוכניות תכנון, ייעודי קרקע, זכויות בנייה - כל אלה דורשים הבנה מקצועית. רוב המשקיעים שנכנסים לתחום בוחרים שלא להתמודד עם זה לבד.

להיכנס נכון - הדרך המעשית

הפתרון שיותר ויותר משקיעים פרטיים בוחרים בו הוא פנייה לחברות יזמות קרקעות. החברה מאתרת קרקע בעלת פוטנציאל תכנוני, רוכשת אותה, ומציעה למשקיעים פרטיים להצטרף להשקעה כשותפים בעלי חלק מוגדר. הסכם השיתוף במקרקעין מבטיח לכל משקיע את חלקו, ומגדיר את זכויותיו בכל פוטנציאל פיתוח שייווצר בעתיד.

לפי סקירות שוק הנדל"ן, העניין הגובר של משקיעים פרטיים באפיקים שאינם דירה להשקעה הוא חלק ממגמה רחבה. מי שצריך לתכנן את הטווח הארוך - להבטיח שהמשפחה תהיה מוגנת כלכלית בעוד 15 או 20 שנה - מוצא בקרקע מוצר שמתאים יותר לאופן חשיבה זה.

ההחלטה אינה פשוטה ואינה מתאימה לכל אחד. היא דורשת להבין את הזמן הארוך, את הסיכון של תהליכי תכנון שאינם מהירים, ואת המודל הספציפי של החברה היזמית שאליה פונים. אבל עבור משפחות שיודעות לחשוב במונחים של עשור ומעלה, ושמתכננות את העתיד הכלכלי של הילדים והנכדים, השקעה בקרקע מתחילה להיראות כאופציה שמתאימה למצב הכלכלי הנוכחי בישראל.

המעבר ממסלול דירה להשקעה למסלול קרקע אינו מהפכה אישית. הוא בעיקר התאמה למציאות שבה האפיק הקלאסי הפך לפחות נגיש. עבור משפחה צעירה או בינונית שרוצה לשמר את היכולת להגיע ליעדים הכלכליים שלה - להבטיח את העתיד של הילדים, לתת להם זינוק בחיים, להיות שם כשהם יזדקקו - הקרקע, כאחד הכלים הזמינים, חוזרת לדיון. הסבלנות שדורש האפיק הזה אינה מכשול. בעולם של מי שחושב על דורות, היא בדיוק היתרון.