סאגת קרקעות הכנסייה היוונית אורתודוקסית בלב ירושלים, המשתרעת על שטח של מאות דונמים, מתקרבת להסדרה ארוכת טווח. מדובר באחת מפרשות המקרקעין הסבוכות בישראל שמתגלגלת שנים ארוכות ונדמה שכעת היא קרובה מאי פעם לפתרון.
בלב העניין חוזי חכירה ראשית המעניקים לקק"ל את הזכויות עד שנת 2050 בלבד, תקופה קצרה ביותר במונחי מקרקעין שגורמת לשחיקת ערך הנכסים והפיכת הדירות בהן לנכות במונחי סחירות. בידי הקק"ל אופציה להארכת החכירה אלא שזו כרוכה בתשלום של סכומים משמעותיים ביותר, מיליארדי שקלים לפי שווי השוק הרלוונטי שייקבע במדויק בהסכמה או על ידי בורר, של כספי ציבור, שחלקם יגולגלו מטבע הדברים אל כתפי הדיירים.
לקרקעות שלושה חלקים שדורשים פתרון - קרקע ועליה בנייני מגורים (כ-900 משפחות), קרקע ועליה שטחי ציבור משמעותיים ונכסים לאומיים (דוגמת עמק המצלבה, חלק ממוזיאון ישראל, מרכז בגין, בית הכנסת הגדול ועוד), וקרקע ועליה שטחים פתוחים ופנויים שלא פותחו עד כה בשל המורכבות הקניינית המתוארת שבהם ניתן לפתח את ירושלים.
לאחר שנים ארוכות של מאבק ציבורי שלא צלח נראה כי לאחרונה ישנם סימנים של ממש לכך שהלחץ מצד הדיירים גורם לקק"ל ולבעלי הקרקע - חברת אקסטל - לנסות למצוא פתרון ראוי לסוגייה.
היענות רבה להצעת אקסטל להתחדשות עירונית
לאחר שנים של מאבק בהובלת מטה החוכרים לשמירה על זכויות התושבים, נדמה כי כעת המצב שונה לחלוטין מבעבר כעולה מתגובת חברת אקסטל לעתירה שהגיש מטה החוכרים ,היא מציעה כבר כיום לדיירים מתווה שיאפשר להם להמיר את החכירה לבעלות מלאה על דירותיהם בתנאים נוחים ובמחיר נמוך משמעותית ממחירי השוק במסגרת התחדשות עירונית. בנוסף ניתנת אפשרות להאריך את החכירה עד 2100 ללא עלות. מדובר בהישגים חסרי תקדים לדיירים לאור הסוגיה הייחודית שקיימת בקרקעות.
רחביה, WIN WIN לכולם צילום: Hadas Parush,FLASH 90
הדירות, שנבנו על קרקעות שהוחכרו לקק"ל למשך 99 שנה בשנות ה־50 ,כאמור, נמצאות בעיצומה של ירידת ערך ככל שמתקרב מועד פקיעת החכירה. נראה כי חברת אקסטל שרכשה את הקרקעות לפני כשנתיים בלבד מבקשת להקדים פתרון, באמצעות הגעה להסכמות בימים אלה. לפי הצעת החברה, כל דייר במתחם יכול לבחור בין מספר אפשרויות לרכישת בעלות על דירתו, ולהבטיח לו יציבות משפטית לטווח ארוך.
במסגרת ההסדר, דיירים שדירתם משמשת כמגורי קבע או כאלה שקיבלו את הדירה בירושה ייהנו מהזדמנות לרכוש את הבעלות על דירתם החדשה במחיר סמלי של 2,000 שקל למ"ר. אם הדיירים מעדיפים לא לשלם הם יוכלו להאריך את תקופת החכירה עד לשנת 2100, ללא תשלום.
הצעה זו תספק לדיירים יציבות ארוכת טווח ותמנע מהם את הצורך להתמודד עם מאבקים משפטיים ממושכים ויקרים, בדמות העתירה שמתנהלת בימים אלה או בדמות חקיקה שתקועה כבר למעלה מעשור. החברה מצידה תהנה מתוספת הזכויות במסגרת הפינוי בינוי.לפי תגובת החברה לבג"ץ למעלה מ-120 דיירים כבר הסכימו להצעה ומאות נוספים מצויים בשיח מול נציגי החברה בעניין.
ממתינים לקק"ל
עיון בתגובת הקק"ל לעתירה מעלה כי גם היא חושבת שיש קושי של ממש שדורש פתרון, וכי בימים אלה היא פועלת מול חברת אקסטל במסגרת מו"מ רציני להגעה ל מתווה כולל להסדרת הקרקעות במטרה להבטיח את הפתרון הטוב והיעיל ביותר לציבור הדיירים ולציבור כולו. לפי פרסומים מן העת האחרונה עולה כי קק"ל לוחצת על החברה להסכים להארכת חכירה ארוכת טווח ומתחדשת כבר כיום, 25 שנה טרם פקיעת החוזים, ולהעברת קרקעות ונכסים משמעותיים לבעלות הציבור, וזאת תמורת מתן אפשרות לחברה לקדם פינוי בינוי רחב היקף ולפתח את השטחים שנותרו.
גורמים רבים סבורים שמהלך כזה, ככל שיבשיל, יוכל לחסוך שנים של הליכים משפטיים, כספי ציבור רבים, ולהוות פתרון מוסכם ואופטימלי לכל הצדדים. עבור קק"ל מדובר בהזדמנות חד־פעמית: להבטיח את מעמד הדיירים, לאפשר פינוי בינוי במבנים ישנים, לשפר את איכות חיי הדיירים, להבטיח את זכויות הציבור בקרקעות נרחבות, וכל זאת תוך חיסכון כלכלי משמעותי, מבלי לשאת בעלויות מלאות של הקרקע ומבלי להוציא הון עתק מכספי ציבור. נראה אם כן שאם בקק"ל יבחרו להתקדם במו"מ, ניתן יהיה לנצל את הפוטנציאל הרחב של הקרקעות החכורות לטובת כל הצדדים.
ירושלים, מאבק הקרקעות בדרך לפתרון צילום: Nati Shohat,Flash90
להבטיח WIN WIN לכולם
נדמה שגם עיריית ירושלים אומרת זאת למעשה בעמדתה לבית המשפט בה היא מודיעה שהיא אינה צד במחלוקת המשפטית אבל שהיא מתנה מתן זכויות בנייה בפתרון העניין, קרי נדמה שככל שיימצא פתרון לסוגיית הדיירים גם העירייה מבינה את הפוטנציאל העירוני והלאומי המונח על הכף.
לאחרונה ממש הגישה קבוצת דיירים שחולקת על מטה החוכרים בקשת הצטרפות להליך בפני בית המשפט בה הם קוראים לצדדים, הקק"ל והחברה, להגיע להסדר המדובר שאמור להבטיח WIN WIN לכולם. בית המשפט מצידו דחה את הבקשה של מטה החוכרים לצו ביניים כדי לאפשר לצדדים להמשיך במו"מ עליו הודיעו ועיגן בהחלטתו את התחייבות הקק"ל להביא הסדר שיושג לעיון הציבור.
בשורה התחתונה נראה שכל הצדדים מבינים שנכון לפתור את הפרשה, שיש צורך להידרש לכך בהקדם, ושיש כעת הזדמנות אמיתית לעשות זאת. נותר רק לקוות שבעניין הזה שנגרר יותר מדי שנים יימצא מי שירים את הכפפה ויביא להשלמת העניין.