מיחזור משכנתא נועד להתאים את ההלוואה לצרכים חדשים. במהלך המיחזור, בעלי משכנתאות יכולים למעשה לקחת משכנתא חדשה שמתאימה להם עכשיו ולסלק את המשכנתא הקיימת. את המיחזור ניתן לבצע על בסיס שורה ארוכה של שינויים, כאשר הבולטים שבהם כוללים את הרכב מסלולי ההלוואה, את תנאי ההלוואה (כמו ריביות, שיטת החזר וכדומה), את אורך תקופת ההלוואה ואת גובה המשכנתא.
במילים אחרות, המיחזור מאפשר לכם להתאים את המשכנתא למצב שבו קיבלתם העלאה במשכורת, נולד ילד או שההוצאות גדלו. בנוסף, לבנק עצמו לא ממש משנה מה סיבת המיחזור – לכן רבים בוחרים לעשות זאת מטעמים אישיים ורק כי הם רוצים לשנות את ההחזרים החודשיים. מעבר לכך, את המשכנתא הקיימת אפשר לסלק מול בנק אחד ולקחת משכנתא חדשה מול בנק אחר.
כך תדעו האם משתלם למחזר
העניין הוא שגם במהלך מיחזור משכנתא יש דגשים שעליהם חשוב להקפיד. בדיוק כמו עם המשכנתא המקורית שלקחת, מומלץ לבצע תכנון פיננסי ולהיעזר בו על מנת לבחון את כדאיות המיחזור.
הדבר הראשון שבודקים במהלך התכנון הפיננסי הוא פרטי המשכנתא הקיימת. אם אין לכם מידע כזה, עכשיו זה בדיוק הזמן לברר מה יתרת החוב, מהם מסלולי ההלוואה שעליהם חתמתם ומה עמלות הפירעון המוקדם בכל אחד מהמסלולים – לרבות כמה שנים נותרו עד לסילוק מלא.
הדבר השני שכדאי לבדוק לפני המיחזור הוא שינויים בפרמטרים הכלכליים העדכניים והרלוונטיים להלוואה שלכם, כמו ריבית הפריים, שער הדולר וכן הלאה. בהמשך, כל מה שיישאר לכם לעשות זה להתאים את תמהיל המשכנתא החדשה לצרכים העדכניים ולברר האם הוראות הרגולציה מגבילות אתכם באיזושהי צורה.
בכל מקרה, העקרונות המנחים למיחזור משכנתא זהים כאמור לאלו שאמורים להנחות אתכם גם בעת נטילת המשכנתא המקורית. על קצה המזלג כדאי להזכיר שאת המשכנתא מתכננים במבט לעתיד כי זו הלוואה לטווח ארוך ושרצוי שההחזרים החודשיים יהיו עד שליש מההכנסה הפנויה. כמו כן, במידה ואתם מבקשים תוספת לסכום המשכנתא כדי לעבור לדירה גדולה יותר – יהיה כלכלי יותר להקטין את אחוז המימון ולקצר את תקופת המשכנתא ככל שניתן.
לומדים מהניסיון לקראת משכנתא טובה יותר
ברמה האישית, תהליך המיחזור מספק לכם הזדמנות להוכיח שלמדתם מטעויות במשכנתא המקורית. זה סוג של מועד ב' עבור ההלוואה הכי חשובה שתיקחו בחיים שלכם, אז כדאי להשקיע עוד כמה ימים בהיכרות עם מונחים מקצועיים ועם המרכיבים של המשכנתא.
כל משכנתא שתיקחו עכשיו ובעתיד תהיה מורכבת מקרן ומריבית. הקרן היא סכום ההלוואה שמקבלים מהבנק, בעוד הריבית היא המחיר של ההלוואה. בנוסף, כדאי לדעת שאת ההבדל בין מסלולי הלוואה אפשר לבדוק במספר פרמטרים קבועים: שיטת החזר, סוג ההצמדה למדד במידה ויש כזו, התנהגות הריבית למשך חיי ההלוואה, הגבלת תמהיל המשכנתא לאור הוראות בנק ישראל, אפשרויות פירעון מוקדם, תקופת ההלוואה המקסימאלית האפשרית עבורכם וסוג המטבע שבו ההלוואה מתנהלת.
מבחינה אדמיניסטרטיבית, תהליך מיחזור משכנתא מחייב אתכם שוב פעם להגיש בקשה למתן אישור עקרוני. בשלב הזה יבדקו בבנק את המשכנתא הקיימת שלכם וייתנו הצעת ריבית. ברגע שתחליטו לממש את ההצעה, התהליך יתקדם ויהיה אפשר לעבור לשלבים של פתיחת תיק המשכנתא, החתימה בפועל והעברת הכסף למוכר. סיימתם הכל בהצלחה? אל תשכחו להמשיך לעקוב אחר המשכנתא כדי לבדוק מיחזור נוסף בעתיד.