הדילמה: דירה חדשה מקבלן או מיד שניה

דירה חדשה מהקבלן עם כל הפינוקים ובמחיר גבוה או דירה ישנה יותר מיד שניה? האם פער המחירים מצדיק את התמורה ומה כדאי לכם לבדוק לפני שאתם רוכשים דירה מהקבלן

חדשות כיפה נתנאל לייפר, כיפה 20/12/15 16:09 ח בטבת התשעו

הדילמה: דירה חדשה מקבלן או מיד שניה
shutterstock, צילום: shutterstock

החלטתם לקנות דירה חדשה, מזל טוב, עכשיו תצטרכו להחליט האם לקנות דירה חדשה ונוצצת מהקבלן (ולשלם בהתאם) או לקנות דירה נוצצת הרבה פחות שהתגוררו בה כבר בעבר. כמו בכל סוגיה ישנם צדדים לכאן ולכאן ולכן השתדלנו לאסוף עבורכם את השיקולים הרלוונטיים שיסייעו לכם בהחלטה החשובה.

"כשבאים לקנות דירה מהקבלן צריך לעשות שיקול כלכלי מלא, בדרך כלל יהיה מדובר בדירה על הנייר ולכן צריך לשים לב ולכלול את תמחור התקופה שבה תמשיכו לשלם שכר דירה עד שתקבלו את הדירה החדשה ולפעמים זה כבר יוצא יקר הרבה יותר מדירה קיימת", אומר ל'כיפה' נמרוד בוסו, כתב הנדל"ן של 'דה מרקר'.

חתול בשק או חתול משודרג

בוסו מוסיף, כי לכך יש להוסיף גם את שיקול ה'חתול בשק', "כשאתה רוכש דירה יד 2 אתה רואה בעיניים מה אתה מקבל. אצל יזם לעומת זאת קשה לדמיין מראש מה תקבל ופעמים רבות אני שומע מאנשים אכזבה מרמת הגימור או בעיות נוספות שהיו נמנעות לו יכלו לראות את הדירה בעת הרכישה".

פערים משמעותיים בין דירות ישנות לחדשות (צילום: shutterstock)

לטענתו של בוסו התחושה היא כי הבניה החדשה מאופיינת ברמת גימור לא גבוהה במיוחד, ויש ליקויי בניה כמעט בכל דירה חדשה ברמה כזו או אחרת. "לתחושתי האישית וממה שאני שומע מרבים פעם בנו יותר טוב, אולי בגלל שפעם הדברים נבנו בצורה יותר פשוטה בלי אביזרים".

לעומתו, טוען זאביק יעקובביץ', מנכ"ל "אריאל יזמות", כי רמת הבניה דווקא עלתה בשנים האחרונות והשתפרה באופן משמעותי במיוחד בעשור האחרון בכל הנוגע לבטיחות ולתקנים נוספים הקשורים לאחריות על פי חוק המכר. "חשוב שהלקוחות יהיו ערים לתמורות שחלו בשנים האחרונות בחוק עצמו ובאחריות בחוק המכר שהורחבה ל-10 שנים. ברור שיש יתרונות וחסרונות גם לדירה מיד 2, אך אני ממליץ לכל מי שרוכש דירה לקנות דירה חדישה יחסית מקסימום בת עשר שנים. בעשור האחרון עברנו הרבה מאד תמורות ושינויים שכוללים שינויים בתקנים, ממ"דים, שינויי תקינה בממ"דים עצמם, שינוים בחוק המכר שמגדילים את האחריות ואופן היישום שלה", אומר יעקובוביץ' ומוסיף כי לפני 15 שנה הבדל בין דירה מהקבלן לדירה ישנה היה הרבה יותר נמוך, "אם פעם לדירה חדשה לדירה בת 10 היה רק נושא הבלאי, כיום יש את ההבדלים באיכות הבניה והתקנים שהם משנים מאד. כששוקלים דירה חדשה מול יד 2 צריך להיות פער פיצוי מאד גבוה במחיר, כי יש פערים גדולים כמו ממ"ד תקני שזה פער בטיחותי שאין לו מחיר".

גם בוסו מסכים כי באופן כללי המפרט של הדירות החדשות גבוה ומפנק יותר, "היום חניה, מחסן ומרפסת הן דבר שהוא בסיסי בכל בנייה חדשה, אפילו כזו שלא נחשבת למפוארת", הוא אומר כשהוא ממליץ למי שכבר החליט לרכוש מקבלן לקנות דווקא "על הנייר" כי אז המחיר טוב יותר. כשהאופציה חכמה ביותר מבחינת הרוכש היא לקנות במקום של פינוי בינוי, "ניתן לשלב את שני העולמות ולקנות במקום בו יש בו כבר 'פינוי בינוי' מאושר הדירה אמנם מתומחרת יקר יותר אך בינתיים אתה מקבל את השכירות מהקבלן ואחרי כמה שנים מקבל את הדירה החדשה במפרט הגבוה ובמחיר נמוך ממה שהיית משלם לו קנית דירה חדשה כזו מהקבלן", מציע בוסו.

דירת החלומות כבר לא רחוקה (צילום: shutterstock)

ליאור ברדוגו, מנכ"ל חברת הבניה "פרי נדל"ן", משתדל אף הוא להיות פתוח ולא לומר דברים בצורה החלטית, "אני חושב שאפשר למצוא מציאות נהדרות גם בדירות יד 2, לדוגמא לא מזמן ניתן בראשון לציון נמכרה דירה במיליון שקל מחיר סביר לחלוטין ובמיקום מצוין. יש אלטרנטיבות ואני לא חושב שהדרך היחידה היא לרכוש מהקבלן ועל פניו משפר דיור יכול למצוא גם בדירות יד 2 ולא לפסול את זה על הסף", אומר ברדוגו ל'כיפה' ומציין כי אין ספק שנושא המחיר למשתכן פותח אופק חדש לאוכלוסיה שלא הייתה עד היום בשוק הנדל"ן זוגות צעירים עם הון עצמי נמוך שיכולים לרכוש דירות מהקבלנים בתנאים נוחים.

נושא הגימור והדרישות הפך בשנים האחרונות לנושא משמעותי בקרב רוכשי הדירה, "בעשור האחרון הרוכשים באזורים בהם אנחנו פועלים, התיישבות הכפרית העירונית המתחדשת נהיו הרבה יותר אניני טעם, הרבה יותר בררניים ויודעים מה הם רוצים" אומר יעקובוביץ' ומסביר כי מחירי הדירות הגבוהים מביאים את הלקוחות לרצות לקבל תמורה מלאה לכספם ומה שהוא מגדיר "דירת החלומות שלהם". "היכולת לקבל היום את מה שרוצים הרבה יותר גבוהה כיום. הלקוחות אומרים לי לפעמים על דירות מסוימות "אם כבר ריצפת את הדירה היא כבר לא מעניינת אותי, כי אני רוצה לבחור את זה בעצמי". לאחרונה היה לי לקוח שהצעתי לו דירה מוכנה, אך הוא העדיף לחכות לדירה אחרת עוד שנה ולבחור את הריצוף בעצמו", מספר יעקובוביץ'.

שלא יהיו הפתעות: רכישה מקבלן ידוע

נושא הביטחון של רכישה מקבלן לאור סיפורה העגום של חברת חפציבה לא מטריד את כל המרואיינים וכולם מסכימים כי חוק המכר החדש פוטר את הבעיה, ובכל הדרכים כולל בקבוצות רכישה הלקוח מקבל בעלות בקרקע ויכול להיות רגוע לחלוטין על כספו.

למרות זאת יעקובוביץ' מציע לקנות מיזם או מקבלן שיש לו קבלות והוכחות ואתה יודע שהלקוחות שלו מרוצים ללא ספק, "אם יש לך את כל המידע הזה זו העסקה המשתלמת ביותר, אך אם זה נתון בסימן שאלה אולי עדיף דירה בת 5 מאשר קבלן לא מוכר ולא ידוע", הוא מזהיר.

ברדוגו מדגיש כי לדעתו אנו לא הולכים לקראת ירידת מחירים בתחום הדיור ולכן אם מוצאים מוצר טוב כדאי לרכוש אותו ולא להתמהמה. "לא תהיה ירידת מחירים, ברגע שהמדינה מתערבת עם המחיר למשתכן הביקושים גדלים כיוון שצעירים רבים נכנסים לשוק הדיור, אך ההיצע נותר אותו הדבר ובמקומות מסוימים כמו רחובות המחירים עוד יעלו באופן משמעותי. כבר עתה אפשר לראות את זה בעפולה אם בעבר מחיר יחידת קרקע ליזם היה 90 אלף ₪ היום זה כבר 200 אלף ₪ יותר מכפול".

לטענתו, עליית המחירים לא נגרמת על ידי הקבלנים ששומרים על אחוז רווח קבועים של כ15-25% שלא ישתנו עם עליית המחירים. "היזם לא באמת יכול להשפיע על שוק הנדל"ן הוא קונה כרגע במחיר יקר ולכן המחירים עולים. מי שבאמת משחק עם מחירי הקרקעות הם גורמים פרטיים שמחזיקים בקרקעות ולאו דווקא המדינה. רוב הקרקעות במרכז שייכות לשוק הפרטי והם מעלים את המחיר בהתאם לביקוש".

"היתרון בסופו של יום של דירה מהקבלן היא בניה חדשה מודרנית, גימור ואינסטלציה חדשה שכמובן בסופו של יום מגולמים במחיר העלות שהוא גבוה יותר", אומר ברדוגו ומותיר אותנו מתלבטים.

👈 ביום ראשון כ"א אדר ב (31.3.24) תחת הכותרת "האומץ לדבר על זה" יתקיים כנס מיוחד בנושא מתמודדי נפש בצל המלחמה. לפרטים נוספים לחצו כאן