המחירים יירדו? יעלו? אולי יישארו בדיוק איפה שהם? מה שבטוח, הישראלים ימשיכו להקים משפחות ולקנות דירות – ומי שישקיע בקרקע במקום הנכון, יכול לגלות שעשה עסקה מצוינת.
"משקיעים חכמים לא קונים דירות. מחירי הדיור גבוהים במיוחד, ואנו לא יודעים אם יהיה בקרוב קיפאון או אפילו ירידה במחירי הדיור" – כך קובע צחי אורן מחברת הנדל"ן אורן גרופ, המתמחה בייזום ושיווק פרויקטים באזור המרכז והשרון.
"בנוסף, המס שהוטל על משקיעים בדירות הפך את כל העסק ללא כדאי, ולכן הם מתחילים לעבור לרכישת קרקעות עם ערך אמיתי ופוטנציאל גבוה – ונהנים גם מהטבות מס משמעותיות", מדגיש אורן.
איך מאתרים קרקעות מתאימות להשקעה?
"יש כמה פרמטרים", מסביר אורן. "לפני הכל, חשוב להבין שכשהקרקע כבר מופשרת לבנייה, פוטנציאל הרווח שלה מיידי הרבה יותר, והסיכון ברכישה הוא למעשה אפסי – כי תהיה בנייה. השאלה רק מתי.
"למשקיעים, חשוב מאוד לוודא מה ייעוד הקרקע. אם הייעוד הוא חקלאי, עשויות לעבור שנים ארוכות עד שתהיה בנייה על הקרקע, אם בכלל. הקרקעות בפארק צפון בחדרה, שאנחנו משווקים, משתייכות לסוג זה: הן מופשרות, חל עליהן תוכניות מאושרות ,חל עליהן זמני פיתוח וביצוע מדויקים וכבר שולמו עליהן היטלי השבחה – כך שמי שיחזיק בהן לא יצטרך בעתיד לשלם מסים שוב והכי חשוב הוא בעלים של קרקע טריפל A ".
צחי אורן: במצב של היום חייבים לחשוב 7 שנים קדימהצילום: יחצ
איך מכפילים 265 אלף שקל?
פרמטר חשוב נוסף, מסביר אורן, הוא מיקום הקרקע להשקעה. "כדאי להעדיף קרקע שנמצאת קרוב ואפילו בצמידות לאזור בעל ביקוש מוכח, למשל שכונה שכבר נבנתה ואוכלסה. קרקע אטרקטיבית היא כזו שנמצאת במקום שבו לעירייה או לרשות המקומית יש תוכניות לבנות על השטח – ועדיף שכונה גדולה, עם בנייה מרובה.
"בחדרה, למשל, מתכוננים לגידול של 50 אלף איש באוכלוסייה עד 2020, בין היתר בתוכנית לפרויקט 'פארק צפון' – שהינו ההמשך של שכונת הפארק בעיר, שנבנתה בשנים האחרונות בהשתתפות כמה מהחברות הגדולות בישראל, כמו 'שיכון ובינוי' ו'אזורים'. אנחנו משווקים קרקעות בחלקה הצמודה לשכונה שכבר קיימת – והיא נמצאת בתוכנית מאושרת למגורים ובהמשך ישיר לשכונת הפארק, כשלב ב' שלה.
הדמיהצילום: יחצ
"הפרויקט כלול בתב"ע שכבר אושרה על ידי הוועדה המקומית ונמצאת בהפקדה, כשלפי התוכנית – הבנייה צפויה להתחיל בין 2020 ל-2025. הקרקעות שלנו צמודות לבנינים החדשים הקיימים בשכונה, ויהיו הראשונות להיבנות. הקרקע נמכרת היום ב-265 אלף שקל, תמורת זכות לדירה בבניינים שיוקמו - אבל נמצאת ממש לפני הגשת התוכניות המפורטות. זה צפוי להקפיץ את המחיר שלה מיידית ל-550 אלף שקל, כשאחרי היתר הבנייה, המחיר המוערך כבר יהיה 850 אלף שקל.
"יתרון נוסף הוא העובדה שהקרקעות נמצאות בבעלות פרטית, ולא בבעלות רשות מקרקעי ישראל, כי אז עלולות לחול עליה כל מיני מגבלות שמעכבות בנייה או מונעות אותה לחלוטין. בהקשר הזה, כדאי לדעת שלא נותרו בישראל קרקעות רבות בבעלות פרטית: 93% מהקרקעות הן בבעלות המדינה".
מיליון שקל, על דירה בשווי 1.7 מיליון
כשמשקיעים בקרקע ולא בדירה, מה פוטנציאל הרווח שאפשר לצפות לו?
"באזורים כמו חדרה, שיש לה עוד הרבה מקום להתפתח אליו בזכות מיקום אטרקטיבי קרוב למרכז ולחוף הים, אפשר ליהנות מרווח לא רע. בחדרה אנחנו משווקים קרקעות ב-265 אלף שקל. תוסיפו לזה את עלויות הבנייה וקיבלתם דירה חדשה בחדרה בבערך מיליון ₪. כיום - שווי דירה שכזאת באזור הוא 1.7 מיליון ₪. רווח לא רע להשקעה עם וודאות כה גבוהה ויעדי בנייה ברורים.
"חשוב להזכיר שלמעשה התשלום הראשוני הוא נמוך ממיליון שקל, כי עיקר התשלום על הבנייה יבוצע רק לאחר שהדירה תיבנה ולאחר קבלת טופס 4 לאכלוס הבניין. מי שיש לו היום 265 אלף שקל וישקיע אותם בחוכמה – יוכל ליהנות מדירה חדשה בבניין חדש בחדרה בפחות ממיליון שקל".
הישראלים אוהבים מאוד להשקיע בדירות. למי לדעתך תתאים השקעה בקרקעות?
"למשקיעים מתוחכמים שמעוניינים להרוויח תשואה טובה על הכסף ביחס לחלופות הקיימות היום בשוק, אבל גם עבור זוגות צעירים שאין להם דירה ולא יכולים להרשות לעצמם דירה חדשה. הם צריכים הון עצמי בשווי מחיר הקרקע בלבד, ותוך כמה שנים יוכלו לקבל דירה במחיר אטרקטיבי מאוד".