כל מה שצריך לדעת לפני שמתחילים להשקיע בנדל"ן

רגע לפני שאתם מתחילים להשקיע את החסכונות שלכם בנדל"ן ברחבי ישראל, עליכם לעשות שיעורי בית. שלמה לחיאני הבעלים של "U יזמות והשקעות נדל"ן" עושה סדר ומפרט את כל הטיפים להשקעות

שלמה לחיאני 09/02/22 14:39 ח באדר א'

כל מה שצריך לדעת לפני שמתחילים להשקיע בנדל"ן
מה צריך לבדוק לפני שמשקיעים בנדל"ן?, צילום: pexels (PhotoMIX Ltd.)

בשנים האחרונות יותר ויותר אנשים מבינים את הצורך של השקעה כחלק מהצמיחה הכלכלית של משק הבית, מודעות כלכלית והבנת השפה שבה הכסף "מדבר" הם כבר לא נחלתם של קומץ כלכלנים ועוסקים בתחום ההשקעות.

"ריבית", "רווח להשקעה", "תשואה שנתית", "ניהול סיכונים", הם רק חלק מהמושגים שעל כל מי שרוצה להיכנס לתחום ההשקעות והנדל"ן כדאי להכיר. שלמה לחיאני הבעלים של U יזמות והשקעות נדל"ן בע"מ, עושה סדר ומספק כלים להשקעה חכמה, בטוחה ורווחית. בעידן של משבר הקורונה, עליית מחירים וחוסר יציבות במשק, עולם ההשקעות בנדל"ן מהווה אלטרנטיבה בטוחה יחסית למי שמחפש להשקיע: "מחירי הדירות למגורים רק הולכים ומאמירים כבר כמה עשרות שנים, אני מציע לכם להפוך את המשוואה - ולהיות בצד של המשקיעים".

האוריינות הפיננסית של הישראלים - גבוהה

מרכז המחקר של הכנסת הציג בחודש נובמבר האחרון סקר שנערך על ידי חברת P&S בשיתוף חברת האנליטיקה האמריקנית גאלופ והבנק העולמי. הסקר בחן את האוריינות הפיננסית של אזרחים בוגרים בכ-140 מדינות בעולם. כמו כן, הסקר בדק את מידת ההבנה של הנשאלים בארבעה תחומים: חשבון פשוט, ריבית, אינפלציה וניהול סיכונים. נשאלים שענו נכון לפחות על שלושה מהנושאים הוגדרו כבעלי אוריינות פיננסית. הסקר מצא כי רק 33% מתוך כלל הנשאלים היו בעלי אוריינות פיננסית. מבוגרים בגילאי 65 ומעלה נמצאו בעלי אוריינות נמוכה ביחס לשאר שכבות הגיל ובעלי הכנסה נמוכה נמצאו בעלי אוריינות נמוכה ביחס לבעלי הכנסה גבוהה. בישראל נמצא שיעור של 68% בעלי אוריינות פיננסית והיא דורגה במקום רביעי-חמישי מבין כלל המדינות שהשתתפו בסקר, כאשר ממוצע מדינות ה-OECD בסקר הוא 51%.

דווקא בגלל שהאוריינות הפיננסית של הישראלים גבוהה יחסית לשאר העולם - וגם אם היינו ממוקמים במקום הראשון ולא ברביעי, תמיד טוב לקרוא ולשמוע טיפים שיעזרו לנו להשקיע נכון ולהתקדם כלכלית בביטחון.

7 טיפים להשקעות הון ביזמות נדל"ן

1. הגדירו מטרה: כשאנחנו מתכוונים להשקיע עלינו להגדיר מהי מטרת ההשקעה באופן מדויק, למשל:

- לייצר לעצמי הון עצמי לרכישת דירה בעוד 4-5 שנים.

- לדאוג לעצמי לתוספת לפנסיה (ובדור ה-Y ייתכן שמדובר בצורך קריטי).

- לייצר עבור כל ילד 150 אלף ש"ח לחתונה.

כלומר, להגדיר מטרה מדויקת מעבר למשפט האלמותי, "שיהיה לי כמה שיותר כסף".

2. יכולת: עליכם לבחון את מצבכם, ולשאול את עצמכם אילו כלים עומדים לרשותכם. מהו ההון הנזיל שלכם לטובת השקעה? שאלה חשובה נוספת היא: האם כבר יש לכם נכס? זה משפיע מאוד על יכולת המינוף לטובת השקעה וגם על נושא המיסוי.

3. סיכון: בצדן של הבטחות גדולות עלולים להיות סיכונים גדולים. אם אני מוציא כסף ומצפה לקבל ממנו איזשהו רווח, אז יש כאן רכיב של סיכון. בדרך כלל יש איזושהי הלימה בין התשואה או הרווחים הפוטנציאליים לבין הסיכון. ככל שתצפו לרווח גדול יותר, כנראה שסיכנתם יותר את הכסף שלכם. למרות זאת יש השקעות שניתן לייצר בהן יותר יציבות ולגדר את הסיכונים.

4. להבין באיזה שלב תכנוני נמצא הפרויקט: בעולם של גיוס הון ויזמות נדל"ן - מאוד קריטי להבין באיזה שלב נמצא הפרויקט שבו מתכוונים להשקיע. אם זה פרויקט בשלב מאוד ראשוני ובתולי אז הרווחיות בפרויקט יכולה להשתנות. תזרים הפרויקט עלול להיתקע, יש לנו רשימת משתנים וסיכונים שבפרויקט מתקדם יותר הם כבר מאחורינו ואינם רלוונטיים.

5. בחירת מסלול השקעה: אחרי שהגדרתם לעצמכם את המטרה, הבנתם מהם הכלים העומדים לרשותכם, הבנתם שכל השקעה מלווה בסיכון ובחנתם את השלב התכנוני של הפרויקט, עליכם לבחור מסלול להשקעה. אחרי הרבה שנים בתחום והיכרות של כל סוגי הגיוסים, המסלולים והחוזים אני יודע שהדבר החשוב באמת הוא לבנות מסלול השקעה מתאים למשקיע, לצרכים שלו וליכולות שלו באופן שיהיה הכי רווחי, מתאים ונכון.

6. מחקר: אתם נכנסים לתחום חדש? למדו אותו לעומק, שאלו כל שאלה שנראית לכם רלוונטית. נסו ככל שניתן להעמיק ולהבין את המושגים ובכל שלב נסו להבין מה הסיכונים העומדים בפניכם ואיך תוכלו לגדר אותם. בדקו האם החברה בה אתם מתכוונים להשקיע היא החברה היזמית עצמה ומחויבת לחלוטין להצלחת הפרויקט או שמדובר בגורם שמגייס לטובת צד ג' ובעצם מהווה מעין מתווך חיצוני לעסקה.

7. היעזרו במומחים: המומחים ינחו אתכם ויסייעו לכם לבחור מסלול השקעה בהתאם ליכולות ולצרכים שלכם, וכן, חשוב גם לקחת עו"ד שמתעסק בהשקעות הון בנדל"ן שייצג אתכם בעסקה בפן המשפטי.

אז בורסה או נדל"ן?

השנתיים האחרונות היו מדהימות מבחינת המשקיעים בבורסה. קרנות ההשתלמות וקופות הגמל להשקעה הרקיעו שחקים. מסלולים מנייתיים אף הגיעו לתשואות יפות מאוד בחלק מהמסלולים (מעל 20% שנתי). אם זה המצב מדוע להתעסק עם השקעת הון בנדל"ן למגורים בישראל, כאשר ניתן במאמץ דומה להשקיע את אותו הכסף בבורסה?

חשוב לציין שאני לא יועץ השקעות, אבל באופן כללי, השקעה בבורסה נכונה לרוב למשקיעים לטווח הארוך - כ-10 שנים לפחות, לעומת זאת, כשמשקיעים באופן חכם ונכון ומבצעים השקעת הון ביזמות בנדל"ן, ניתן לראות את הפירות בתוך כמחצית מהזמן ולפעמים פחות מכך ולא פחות חשוב - לגדר את הסיכונים באופן מיטבי ולהקטין מאוד את החשיפה שלנו.

אין לנו בטוחה שהשנתיים הבאות בבורסה יהיו כמו האחרונות ויש חשש שאחרי עלייה בשוק ההון תגיע ירידה לטווח הקצר או הבינוני. למי שיכול, הייתי ממליץ להשקיע באופן חכם גם במניות לטווחים ארוכים וגם בהשקעת הון ליזמות נדל"ן למגורים בישראל. 

האם יש כוח שיעצור את העלייה במחירי הדיור בישראל?

אנחנו לא רואים עצירה או ירידה בעליית מחירי הנדל"ן בעתיד הנראה לעין - ולא נראה שיש כוח שיעצור את זה, ולכן אני ממליץ למשקיעים להתמקד רק בנדל"ן, רק למגורים ורק בישראל. אני מאמין שמדובר על תחום סולידי ונכון להשקעה זאת בין השאר מכיוון שקצב הילודה בישראל הוא הגבוה ביותר בעולם המערבי וקצב הבנייה רחוק מלהשיג את הביקושים הרבים שנוצרים. הסיטואציה הזו אמנם שלילית עבור מי שמתעכב ברכישת דירה למגורים, אבל אם מסתכלים בעיניים של משקיע - מדובר על השקעה סולידית, יציבה ודי בטוחה.

אשר על כן, לתפיסתי, הנדל"ן בישראל הוא אי של יציבות במונחים של השקעה, וגם אם העקומה תשתטח ותהיה האטה ואפילו ירידה במחירים, זה ישפיע בצורה מאוד מינורית על התשואות של משקיעי הון ביזמות נדל"ן – ובתנאי שהם השקיעו בצורה חכמה.

האם התחום רלוונטי גם למשקיעים קטנים ובינוניים?

חברות היזמות בנדל"ן מגייסות לעיתים כספים גם ממשקיעים קטנים ובינוניים ומשתמשות בכסף הזה כהון עצמי אל מול גורמי המימון והבנקים השונים, אוסיף שמה שאנחנו עושים מבוסס בעצם על הסכם הלוואה מול המשקיעים. הם מלווים לחברה היזמית שמחזיקה בזכויות בקרקע את השלמת ההון ומקבלים בתמורה או תשואה שנתית או חלק מהרווחים בפרויקט.

לסיכום אני קורא לכל אחד להשקיע ולהתקדם, אך לבחון היטב את תחום ההשקעה אליו הוא נכנס, ולמצוא את הדרך להשקעה  רווחית ומשתלמת אך עם גידור סיכונים נכון.

כתבות נוספות

המשך באמצעות
שכחתי סיסמה
אין לך שם משתמש באתר? צור חשבון
יצירת חשבון חדש

אני מאשר את תנאי השימוש באתר