הדר ברוקנשטיין מציגה: כך תדאגו שלילדכם תהיה דירת מגורים בעתיד

מצוקת הדיור ועלויות הנדל"ן ההולכות ומאמירות נשענות ביסודן על החוק הבסיסי בכלכלה: חוק הביקוש וההיצע. לעולם מחירו של מוצר לא יקבע על פי עלויות הייצור ושאיפות הרווחיות של היצרן, כי אם יישען על הפער שבין הביקוש למוצר בשוק לצד היצע המוצרים.

בעוד שבשווקים אחרים ניתן לצמצם את הפער על ידי הגברת הייצור ו/או פתרונות ייבוא, חומר הגלם עליו מתבסס ענף הנדל"ן הוא קרקעות, מוצר שלא ניתן לייצר ולייבא, ולמעשה תהליך הייצור שלו הסתיים עם בריאת העולם.

דו"ח מבקר המדיה לשנת 2020 קבע כי לאור מצוקת הקרקעות, המיעוט בהתחלות הבניה וקצב גידול האוכלוסייה, בשנת 2040 לא יהיו מספיק דירות לצרכי האוכלוסייה ולמעשה צפויה להיווצר מצוקת דיור של ממש, בשונה מן המצוקה הנוכחית שבאה לידי ביטוי בעיקר בעלויות נדל"ן גבוהות במיוחד.

הדר ברוקנשטיין, יזמית ומומחית נדל"ן, מציעה ומספקת פתרון שאינו נותן מענה לזוגות הצעירים הזקוקים לדירה כיום, אולם מיועד לתת מענה לזוגות אשר מעוניינים להבטיח שילדיהם הצעירים, יעזבו בבוא היום את קן ההורם ויזכו בדירות מגורים במחיר שפוי.

רכישת קרקעות בבעלות פרטית

95% מן הקרקעות במדינת ישראל מצויות בבעלות המדינה, מה שמותיר עתודת קרקעות מצומצמת במיוחד, בסך 5% בלבד, בבעלות פרטית. הדר ברוקנשטיין ממליצה על רכישת קרקעות בבעלות פרטית, אשר אינן מופשרות ומאושרות לבניה, אולם מצויות בתהליך הפשרה תחת תכניות ממשלתיות- מה שמגדיל את סיכויי ההפשרה ואפשרויות הבנייה בהמשך.

מספר טיפים ועקרונות לרכישת קרקע פרטית:

רכישת קרקע פרטית בעסקה הכוללת רישום בטאבו באופן מידי בלבד.

רכישת קרקע פרטית באזורי ביקוש, במרכז הארץ, בערים הסובבים את המטרופולין המרכזי.

רכישת קרקע פרטית המצויה בתהליך הפשרה, תחת תכניות ממשלתיות. אינטרס ממשתי להפשרת הקרקע יגביר את סיכויי ההפשרה ויקצר את משך זמן ההפשרה.

תקן 22- רכישת קרקעות פרטיות המצויות תחת תקן 22- תקן שמאות ארצי ומוכר הקובע את מעמד הקרקע, מצבה וסיכויי ההפשרה שלה, בשקיפות מלאה לרוכש. רכישת קרקע פרטית ללא תקן 22 היא בבחינת חתול בשק, ברת סיכון גבוה ויש להימנע מכך!

קרקע סחירה- קרקע הניתנת למכירה לפני או אחרי ההפשרה, בהתאם לשווי הקרקע באותה עת.

זמן הפשרת הקרקע משתנה בהתאם לשלב בו היא מצויה ולמעמד הקרקע, אולם עשוי לנוע בין שלוש לשבע שנים בממוצע. בשונה מעסקאות נדל"ן אחרות להשקעה, בהן המשקיע זוכה לקבל תשואה מידית על הנכס, קרקע להשקעה אינה מניבה תשואה מיידית. יחד עם זאת אחוזי התשואה הצפויה על הקרקע עם תהליך ההפשרה אינם דומים לאחוזי התשואה על נכסי נדל"ן אחרים, ועשויים להגיע לכדי מאות אחוזים.

מימון ומשכנתא

עלויות קרקע פרטית בתהליך הפשרה נמוכות במיוחד ביחס לעלויות קרקע מופשרת, מה שמקל על הורים המעוניינים לרכוש קרקע במטרה להבטיח את עתיד ילדיהם, הן בהשגת המימון לרכישת הקרקע והן בעמידה בהחזר חודשי בתנאים אטרקטיביים.

בגין קרקע שאינה מופשרת לא ניתן לקבל משכנתא מן הבנק, אולם ניתן לקבל מימון חוץ בנקאי מחברות פיננסיות מובילות אשר מתמחות במימון עסקאות מסוג זה.

לאחר הפשרת הקרקע, בתוך מספר השנים הנדרש לכך, יוכלו ההורים לקבל משכנתא לטובת הבניה (שתעלה משמעותית פחות מרכישת נכס בנוי) או להותיר את הקרקע כמתנה לילדיהם, שעם הגעתם לגיל המתאים ולברית הנישואין, יוכלו למצות את זכויות המשכנתא והבנייה ולזכות בנכס מגורים במחיר שכפי הנראה כבר לא יהיה קיים עוד בשוק.