החדשות האחרונות בתחום הנדל"ן מצביעות על קיפאון בשוק, עם הודעתו של השר כחלון על 50 אלף דירות ש"יושבות על המדף" ותחזית כי לקבלנים לא תהיה ברירה והם ייאלצו להוריד את מחירי הדירות. נתון דומה על קיפאון פורסם במסגרת דיווחי הלמ"ס לפני כחודשיים, שהצביע על 30 אלף דירות פנויות.
לשאלה שהופנתה לכחלון מחשש לקריסת הענף השיב שר האוצר כי הקבלנים יוכלו לספוג את ירידת המחירים ו"להרוויח פחות".
ליאור זברג, מומחה לנדל"ן, מסביר כי לכל מגמה בשוק, גם אם היא נראית חיובית לעת עתה, יש השפעות בטווח הארוך, כשבמקרה הזה שר האוצר כחלון אינו שם ליבו או שאינו מודע להן.
"רווח יזמי – משמעותו גם יותר בנייה", אומר זברג. "אפשר לפטור את העניין ב'יזמים ירוויחו פחות'. כמו בשוק: יש לך הרבה גמבות? תוריד את המחיר בשקל לקילו ויהיה יותר נחמד לקונים. או, למה המדינה צריכה 17 אחוזי מע"מ? שתיקח רק אחוז אחד. יש גם מס הכנסה, ביטוח לאומי, תקציב מהאמריקאים ומסתבר גם שיש למדינה גם עודף תקציבי.
"אני מאמין שאם שר האוצר היה גם כלכלן הוא היה מדבר אחרת. חשוב להבין שככל שיהיו פחות רווחים – כך נראה האטה בהתחלות הבנייה, פחות יזמים בשוק וכל זה אומר: פחות דירות. פחות דירות יובילו אותנו שוב לעלייה במחירים", הוא מוסיף.
זברג מסביר שהשלכותיו של שוק בקיפאון משפיעות גם על כל המבנה הכלכלי: "חברה גדולה שמרוויחה פחות – מצמצמת כוח אדם ועובדים מפוטרים. אולי הם גם יחסכו את המנה השנייה באירועים – שיובילו לפיטורי הסטודנט הממלצר. כלכלה היא דבר שמורכב מהרבה גורמים קטנים", מסביר זברג. "כל חברת בנייה קטנה או בורסאית מורכבת מכמה עשרות או מאות עובדים שייספגו את זה, וזה אומר פחות בנייה, ומשם הדרך לייקור מחירי הדירות קצרה".
זברג מסכם שמצב של קיפאון טוב לטווח הקצר, ומי שקונה דירה במצב כזה ייהנה מרכישת דירה בהוזלה משמעותית, אך לא לטווח הארוך. "זה כאילו שר האוצר פותר באופן זמני מצוקה של 50 אלף משפחות, וזהו".
זברג. צילום: תהילה עייש
שר האוצר הסתייג מאוד בדבריו. האם לקחת את הנתונים שהציג בכובד ראש?
"אכן, הנתונים מאוד לא ברורים", אומר זברג. "כבר בתחילת המשפט הוא הסתייג ואמר שאינו יודע 'עד כמה זה נכון או לא נכון' ומצד שני, אין לנו מידע מדויק של נתוני הלמ"ס כיוון ששר האוצר שומר אותם לעצמו. כשיהיו נתונים אמיתיים ומוכחים – אפשר להתייחס לכך יותר ברצינות".
אז המאבק הוא בעצם "מי ימצמץ ראשון" בין הקונים לקבלנים?
"כמובן, אבל תמיד הקונים ממצמצים ראשונים. זו העסקה הכי חשובה בחיים שלהם, ובשביל הקבלן מדובר בדירה פה ודירה שם. יש קבוצה שמנסה לעשות מאבקים ושלא תמיד מורכבת מאנשים שיכולים או רוצים לקנות ומנסים את מזלם לשנות את המציאות במדינה. ולעומתם יש כוחות של זוגות צעירים שפשוט הולכים וקונים. אם זה במחיר למשתכן, בהון עצמי נמוך, או בכסף מתנה מההורים.
"הזוגות שצריכים עכשיו דירה ימתינו על הגדר לחודש חודשיים הקרובים. אולי אפילו שלושה. אבל אחרי זה הם יקנו. הם לא יכולים לחכות לשינויים בשוק כדי לרכוש דירה. הם צריכים פתרון".
אם ככה, הקיפאון לא יימשך עוד הרבה זמן?
"אם הוא אכן התחיל – ויש האטה מסוימת בגלל מחיר למשתכן, זה נכון. בגדול, כלכלה שהיא לא 'בועתית' יש בה תמיד תזוזות, עליות וירידות. אם זה רק עולה ועולה ללא תנודות – זו בועה".
מה כן יכול להוות פתרון לטווח ארוך לטובת רוכשי הדירות?
"כמו ששר האוצר מציע לקבלנים 'להרוויח פחות' – כך הוא יכול לסייע להם להוציא פחות. מפלגתו היא זו שמחזיקה את תיק הבינוי והשיכון, ויכולה לקצר את הסבך הביורוקרטי שבו נתון קבלן שרוצה להתחיל בפרויקט. קבלן שמוכר היום דירה – ייתכן שקנה את הקרקע לפני עשר שנים, או זכה במכרז לפני חמש שנים, ובכל הזמן הזה הוציא כסף על ההיתרים והביורוקרטיה, כשבסופו של דבר לקוח הקצה משלם אותם במחיר.
"לכחלון יש השפעה על תהליכים ביורוקרטיים דרך משרד השיכון והוא יכול לקצר לקבלנים את הדרך. יש עוד נקודות שניתן לפעול בהן חוץ מלתת טיפים לקבלנים".