חדשות כיפה

מבט ביקורתי על השקעות נדל"ן בארה"ב

ההד התקשורתי שניתן להשקעות בנדל"ן משך באופן טבעי משקיעים מכל העולם, כולל מישראל. אבל משקיעים רבים למדו בדרך הקשה שהשקעה בארה"ב יכולה להיות די מסוכנת אם חסרה הבנה של השוק הזה והכנה נכונה לקראת הכניסה אליה

צילום: shutterstock

משבר הנדל"ן שפגע בארה"ב בשנת 2008 יצר הזדמנות נדירה להשקעות נמוכות יחסית המניבות רווחים די גבוהים.

ההד התקשורתי שניתן להשקעות בנדל"ן משך באופן טבעי משקיעים מכל העולם, כולל מישראל. אבל משקיעים רבים למדו בדרך הקשה שהשקעה בארה"ב יכולה להיות די מסוכנת אם חסרה הבנה של השוק הזה והכנה נכונה לקראת הכניסה אליה. כדי למנוע הפסדים כספיים ועוגמת נפש מיותרת, צריך לנקוט צעדי מניעה לצד פעולות מעשיות.

הצעד הראשון הוא למצוא חברה שיכולה להוכיח אמינות ומקצועיות.

את מידת המקצועיות והידע של החברה אפשר להעריך בכמה דרכים:
1. התנהלות מול נציג החברה: הנציג צריך להיות מסוגל להסביר למה החברה בחרה להתמקד בעיר / אזור מסוימים; לדעת להצדיק את מחיר הביקוש על הנכס; להראות שהנכס נבדק ושופץ באופן מקצועי וכן להציג באופן ברור את הדרך בה החברה תנהל את תהליך המכירה תוך התמקדות "בך" – הצרכים והאינטרסים של הלקוח.
2. החברה צריכה להבטיח את איכות הנכס, להתחייב לשלם דמי שכירות (במקרה שאין שוכר) לתקופה מסוימת (אנחנו ממליצים על שנה אחת לפחות) ולהציג רשימה של לקוחות מרוצים שאיתם אפשר ליצור קשר.

הדבר החשוב ביותר זה לראות שהנציג מנסה להבין ולהתאים את צורכי הלקוח לעסקה, במקום לנסות למכור מוצר שהלקוח לא רוצה ולא צריך.

צילום: shutterstock

היכן כדאי להשקיע?
1
. מאד חשוב להבדיל בין האזור שבו רוצים לגור לבין האזור שבו רוצים להשקיע.
שכונות יוקרתיות לא יניבו החזרים גבוהים על שכירות. ההיסטוריה מראה שתעריפי השכירות אף פעם לא עולים באותו הקצב של מחירי רכישה.
ככל שמחירי השכירות נמוכים יותר, כך עולה ההכנסה מדמי השכירות. אבל, אם מתקרבים יותר מדי לתחתית סולם מחירי השכירות, יש סיכוי שההשקעה תהיה באזור עם שיעורי פשיעה ועוני גבוהים – מקום שלא כדאי להיות בו ולא כדאי להשקיע בו.

אסטרטגיה חכמה יותר היא להתוודע לשכונה כולה כדי להחליט אם כדאי להשקיע בנכס.

2. כשרוכשים נכס, השאיפה היא להרוויח פעמיים – פעם אחת מההכנסה הנוכחית משכירות ופעם שנייה בסוף, מרווחי הון בעתיד בעקבות מכירת הנכס (במחיר גבוה יותר ממחיר הרכישה). כדי להשיג את זה, חשוב לערוך סקר שוק כדי לקבוע איפה הייתה הפגיעה הקשה ביותר של משבר הנדל"ן ומה המחיר הנוכחי של הנכס המוצע לעומת המחיר מלפני המשבר. ככל שהמשבר פגע באופן קשה יותר והמחיר הנוכחי רחוק יותר ממחיר השיא – כך גדלה ההזדמנות להגדיל רווחים מעסקה זו.

כמה נקודות קריטיות שצריך להתייחס אליהם כשרוכשים נכס:

מחיר הנכס
הרבה פעמים רואים פרסומות המציגות נכס למכירה המציע רווחי שכירות נהדרים. יש מצב שהנכסים האלו נמכרים במחירים גבוהים בהרבה משווים האמיתי, וכשיגיע הזמן למכור את הנכס ייתכן שבמכירה הסופית יאבדו כל הרווחים שהופקו מדמי השכירות.

אז איך אפשר לגלות את הערך האמיתי של הנכס?

הכלי הנפוץ ביותר בשוק להערכת נכסים הוא ה-CMA – ניתוח שוק דומה (Comparable Market Analysis). ה-CMA משווה את הנכס עם נכסים דומים שנמכרו לאחרונה באותה שכונה. גורמים דוגמת מצב פיזי, קרבה לחנויות, כבישים ראשיים ובתי ספר הם גורמים משמעותיים המשפיעים על ערך הנכס.

צילום: shutterstock

המצב החוקי של הבית

כאשר רוכשים נכס אתם חייבים לוודא שהוא חף מכל שיעבודים וחובות ישנים. כדי להגן על עצמכם: רכשו נכס רק דרך חברה שמתעסקת בוידוא בעלות נכסים (Title company).
1.    תוודאו שהבעלות מועברת באמצעות כתב ערבות (Warranty deed) ואף פעם לא דרך כתב הפסקת דרישות (Quit Claim deed).
2.    תדרשו לראות את פוליסת ביטוח השיפוי המבטיח כי תקבלו את כל כספכם חזרה במקרה הלא סביר שיש בעיה במעמד החוקי של הנכס שאותו חברת וידוא הבעלות פספסה.
3.    תוודאו שהכנס נבדק על ידי איש מקצוע. אנשים נוטים להיות מושפעים מתמונה יפה של בית, אבל חשוב יותר לדעת את האיכות האמיתית של הנכס.

יש בעיות משמעותיות שלא ניתנים לזיהוי על ידי מי שאינו איש מקצוע. למשל, מתחת לשכבת הצבע היפהפה עלולה להיות שכבה עמוקה של עובש, אולי הגג עומד ליפול, או שהיסודות לא יציבים. רק בדיקה של הנכס על ידי איש מקצוע, שהוא צד שלישי, לפני הרכישה יגן עליכם.

לסיכום, השקעה בנדל"ן בארה"ב יכולה להיות הזדמנות מעולה אם תעבדו עם חברה מקצועית ומנוסה, כדי לוודא שההזדמנות היא באמת כדאית וטובה עבורכם, המשקיעים.
 

באדיבות צוראל השקעות

עוד אין תגובות, היו הראשונים להגיב!
כתבו תגובה

המשך באמצעות

שכחתי סיסמה
אין לך שם משתמש באתר? צור חשבון

יצירת חשבון חדש

אני מאשר את תנאי השימוש באתר

התפרעויות אלימות ברצועת עזה צילום: דובר צה"ל

דובר צה"ל: "התקשורת המערבית סייעה לחמאס בפרסום שקריו"

קרא עוד